Minister Ollongren informeert de Tweede Kamer over de huurregelgeving die van belang is voor de uitvoering van het Klimaatakkoord.
Het Klimaatakkoord Gebouwde Omgeving laat zien dat we werk maken van een duurzamer Nederland. Dat is belangrijk om ook in de toekomst prettig te kunnen blijven wonen en werken in ons land. Ons uitgangspunt blijft dat we onze gebouwde omgeving zoveel mogelijk betaalbaar verduurzamen. In het Klimaatakkoord maakte het kabinet afspraken over de verduurzaming van huurwoningen. In deze brief ga ik in op de huurregelgeving die van belang is voor de uitvoering van het Klimaatakkoord. Zoals eerder aangegeven heb ik uw Kamer toegezegd u hierover te informeren. De wijziging van de huurregelgeving zal dit kabinet niet meer kunnen realiseren. Wel zal ik zorgen voor de nodige voorbereiding ter besluitvorming en afweging door een volgend kabinet.
Drie zaken voor een goede afweging
De afgelopen periode is over de regelgeving voor de huursector gesproken met belangrijke stakeholders, in het bijzonder met de Woonbond, Aedes, IVBN, en Vastgoed Belang. Voorts zijn de nodige besprekingen gevoerd over de energieprestatievergoeding. Hierover is met name gesproken met de Woonbond, Aedes en de Stroomversnelling.
De betrokken partijen onderkennen het belang van verduurzaming van de huursector en tonen zich bereid de verduurzaming actief op te pakken. Wel gaven zij in de gesprekken aan heldere uitgangspunten en randvoorwaarden nodig te hebben voor de verduurzaming van de huursector. Vanuit verhuurderszijde is daarbij aandacht gevraagd voor de financiële haalbaarheid. Vanuit huurderszijde is gevraagd voor aandacht voor de positie van de huurders en het belang van de woonlasten.
In de besluitvorming moeten we drie zaken afwegen: ons ambitieniveau en koers, de haalbaarheid voor de verhuurder en de betaalbaarheid (woonlasten) voor de huurder. Het is belangrijk om een evenwichtige verdeling te maken van de kosten verbonden aan de verduurzaming. Een verdeling van de kosten tussen de verhuurders en de huurders, met mogelijk ook een rol voor de overheid. In het vervolg van deze brief ga ik daarom in op het ambitieniveau en de koers, haalbaarheid en betaalbaarheid. Ik verbind hieraan de nodige stappen ter uitwerking van de huurregelgeving zoals benoemd in het Klimaatakkoord. In die stappen besteed ik aandacht aan aspecten als het instemmingsrecht voor huurders, het woningwaarderingsstelsel, het initiatiefrecht voor huurders, en een gestandaardiseerde woonlastenbenadering. De bijlage bij deze brief geeft een overzicht van deze vervolgstappen.
Het ambitieniveau en de koers voor de verduurzaming
Conform het Klimaatakkoord ben ik als eerste aan de slag gegaan met het concreet maken van het ambitieniveau en de koers voor de verduurzaming. Het Klimaatakkoord vraagt op twee punten om een concretisering van het ambitieniveau. Dit gebeurt met (1) de isolatiestandaard en streefwaarden voor woningen, en (2) de wijkgerichte aanpak.
Isolatiestandaard en streefwaarden voor woningen
De isolatiestandaard en streefwaarden geven richting bij de verduurzaming van woningen. De isolatiestandaard geeft het kwaliteitsniveau aan van isolatie, kierdichting en ventilatie van de gehele woning. Een streefwaarde geeft aan welke isolatiewaarde je wilt bereiken als je één bouwdeel aanpakt (bijvoorbeeld alleen het dak of muurisolatie). Gebouweigenaren die verduurzamingsmaatregelen overwegen, krijgen dankzij de isolatiestandaard en de streefwaarden goed in beeld welke maatregelen op weg naar 2030 en 2050 verstandig zijn. Dit speelt bijvoorbeeld als een kozijn aan vervanging toe is, bij onderhoud van de woning of bij een verbouwing van een bestaande woning. Ik informeer u over de isolatiestandaard en de streefwaarden met een separate brief.
De wijkgerichte aanpak
Bij de wijkgerichte aanpak heeft de gemeente de regie en geeft de gemeente sturing op basis van een transitievisie warmte, uitvoeringsplannen en het omgevingsplan. In een transitievisie warmte geeft de gemeente aan in welke wijken woningen en andere gebouwen worden geïsoleerd en/of aardgasvrij worden gemaakt. Bovendien worden de kansrijke alternatieven voor aardgas in die wijken beschreven. Bij het opstellen van de transitievisie warmte bekijken gebouweigenaren onder wie woningcorporaties, andere verhuurders en gemeenten gezamenlijk welke woningen en warmteoplossingen als eerste aan de orde komen, zodat keuzes aansluiten bij de woningvoorraad en de investeringsmomenten van de gebouweigenaren. Daarnaast speelt voor de wijkgerichte aanpak de Wet collectieve warmtevoorziening (Wcw) een belangrijke rol. Deze wet zal een aantal regels stellen voor de aansluiting van woningen op een warmtenet. Een ontwerp voor deze wet is medio 2020 in internetconsultatie geweest. De Minister van EZK heeft u met zijn brief van 14 december 2020 1 geïnformeerd over de voortgang van de Wcw met een schets van het wetsvoorstel.
Deze twee elementen - de isolatiestandaard en streefwaarden voor woningen, en de wijkgerichte aanpak - neem ik vervolgens als uitgangspunt voor het ambitieniveau en koers voor de verduurzaming in de huursector. Zo zal de isolatiestandaard een belangrijk uitgangspunt vormen voor de vraag welke woningen als slecht geïsoleerde woningen te beschouwen zijn. Op basis daarvan bezie ik vervolgens het instemmingsrecht voor huurders, het woningwaarderingsstelsel, het initiatiefrecht voor huurders, en de mogelijkheid van een gestandaardiseerde woonlastenbenadering.
De haalbaarheid voor de huursector
Bij de haalbaarheid voor verhuurders is één vraag of zij over voldoende financiële middelen beschikken. Zo heb ik u eerder geïnformeerd over de conclusie dat corporaties over onvoldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken. Als vervolg hierop heb ik diverse mogelijkheden uitgewerkt om de opgave en middelen van corporaties op de langere termijn beter met elkaar in balans te kunnen brengen. Mogelijke oplossingsrichtingen zijn lastenverlichting voor corporaties, het verhogen van hun (huur)inkomsten of het aanpassen van de maatschappelijke opgave. Het volgend kabinet zal hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing. Ik verwijs u hiervoor naar mijn separate brief, die uw Kamer spoedig zal ontvangen ten vervolge op mijn brief van 3 juli 2020(2).
Voor de private huursector kom ik door een wijziging van de Woningwet tegemoet aan problemen in die huursector die verband houden met de schaalomvang. Met het Volkshuisvestingsfonds zal het kabinet een belangrijke bijdrage leveren aan investeringen in leefbaarheid en verduurzaming van kwetsbare gebieden.(3) Het gaat hier om € 450 miljoen waarop gemeenten kunnen inschrijven. Het Volkshuisvestingsfonds zal een belangrijke bijdrage bieden bij bijvoorbeeld vervanging van bestaande woningen door nieuwe woningen, ingrijpende verbouwingen en het opknappen van de openbare ruimte met verduurzaming als een belangrijk onderdeel. Dit Volkshuisvestingsfonds versterkt de financiële slagkracht waardoor met een gezamenlijke aanpak de negatieve spiraal kan worden doorbroken, bijvoorbeeld bij gespikkeld bezit waarbij bezit van woningcorporaties en particulieren is gemengd in een complex of rij van woningen. Ik ben voornemens om het loket voor aanvragen nog voor de zomer te openen.
Bij de haalbaarheid voor verhuurders gaat het ook over de vraag of de regelgeving de nodige instrumenten en stimulans biedt om te verduurzamen. Hiervoor zie ik drie mogelijkheden:
De opname van de isolatiestandaard in het woningwaarderingsstelsel, in afwijking of in plaats van het huidige energielabel. Deze optie sluit het meest aan bij het Klimaatakkoord.
Een systeem van puntenaftrek om de juiste stimulans te realiseren voor verbetering van de woning.
Het verplichtstellen van bepaalde duurzaamheidseisen bijvoorbeeld bij een nieuwe huurder, of op een vooraf bepaalde datum zoals 1 januari 2030.
Daarnaast bezie ik met het oog op het Klimaatakkoord de mogelijkheden van aanpassing en vereenvoudiging van de energieprestatievergoeding.
De betaalbaarheid voor de huurder
Voor huurders ga ik uit van een zoveel mogelijk vergelijkbare woonlastenontwikkeling en hun belang bij een goed proces van verduurzaming. Voor de eerstkomende jaren zijn met het oog op zoveel mogelijk gelijkblijvende woonlasten voor huurders de nodige stappen gezet om een haalbare en betaalbare verduurzaming te realiseren. Belangrijk zijn bijvoorbeeld het Sociaal Huurakkoord (4) en het Startmotorkader (5). Dit voorjaar presenteer ik de resultaten van het onderzoek naar de kosten van eindgebruikers verbonden aan verschillende warmteoplossingen en de daaraan gebonden benodigde isolatiemaatregelen. Daarmee ondersteun ik gemeenten om bij de wijkgerichte aanpak de effecten op de woonlasten in beeld te brengen en mee te wegen in de transitievisies warmte.
Het instemmingsrecht van huurders is van belang omdat dit huurders de mogelijkheid geeft de effecten van verduurzaming op hun woonlasten mee te wegen. Het instemmingsrecht geldt ook als er een reëel belang van verduurzaming aanwezig is. Mede gelet op de motie Beckerman - Van Eijs (6) verken ik een mogelijke aanpassing van het instemmingsrecht. Daarbij richt ik mij op de vraag of het instemmingsrecht zo is aan te passen dat alleen huurders die hun stem hebben uitgebracht meetellen. Ik zal hiervoor uitwerken op welke wijze kan worden geborgd dat een huurder die niet reageert, geacht kan worden daarvan de gevolgen te overzien. Daarnaast onderzoek ik een mogelijke “noodluikconstructie” waartoe in de overwegingen bij de motie ook wordt opgeroepen. Bij deze noodluikconstructie denk ik met name het realiseren van de hiervoor aangegeven isolatiestandaard en streefwaarden of aanpassingen vanwege de wijkgerichte aanpak in combinatie met een woonlastenneutrale huurverhoging.
Ook verken ik of de huurder meer mogelijkheden kan krijgen om zelf initiatief te nemen om zijn huurwoning te laten verduurzamen.
Tot slot
De komende periode zet ik diverse stappen om een haalbare en betaalbare verduurzaming dichterbij te brengen. Daarbij horen ook de hiervoor aangeven mogelijke aanpassingen voor de huurregelgeving. In de bijlage bij deze brief ga ik nader in op deze aanpassingen. Bij deze uitwerking zorg ik voor goed overleg met belangrijke stakeholders.
De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
drs. K.H. Ollongren
1)Kamerstuk 30 196, nr. 743
2)Kamerstuk 29 453, nr. 520
3)Kamerstukken 32 847, nr. 695
4)https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/huurprijsbeleid/huurders-enwoningcorporaties-stemmen-in-met-nieuw-sociaal-huurakkoord.html
5)https://www.aedes.nl/artikelen/warmtenetten/huurwoningen-versneld-van-aardgas-afmet-startmotorkader.html
6)Kamerstuk 32 813, nr. 471
Meer weten? Neem een kijkje in het themadossier: klik op de tabs boven het artikel.
Tijdens deze leergang gaan de deelnemers met collega’s uit verschillende afdelingen en disciplines van de gemeente het klimaatadaptatie vraagstuk bekijken. Onder begeleiding van docenten Floris Boogaard of Cees-Anton van den Dool, beiden expert op het gebied van klimaatadaptatie, komen de deelnemers gezamenlijk tot een multifunctionele, groenblauwe aanpak voor klimaatadaptatie voor hun gemeente.
