ECLI:NL:GHARL:2024:7295

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummers gerechtshof 200.332.888/01 (zaak 1) en 200.330.114/01 (zaak 2)

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 215029

arrest van 22 oktober 2024

in de zaak van

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

hierna: [appellant],

die hoger beroep heeft ingesteld in zaak 1

advocaat: mr. H. Scheper te Hoogeveen,

2. [appellante],

die woont in [woonplaats2] ,

hierna: [appellante],

advocaat: mr. B. Jans te Groningen

die hoger beroep heeft ingesteld in zaak 2,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

tegen

[geïntimeerde]
,

die woont in [woonplaats3] ,

geïntimeerde,

en die bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna: [geïntimeerde],

advocaat: mr. F.J.P.M. Haverhals te Amsterdam.

Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 9 april 2024 heeft op 22 augustus 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

De kern van de zaak en het oordeel van het hof in het kort

2.1
[geïntimeerde] heeft van [appellant] en [appellante] een woning gekocht. Volgens [geïntimeerde] heeft die woning een niet goed functionerend en lekkende afvoer naar het riool. Daardoor is de woning volgens haar niet geschikt voor het normale gebruik dat [appellant] en [appellante] haar in de koopovereenkomst hebben gegarandeerd.

2.2De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] om [appellant] en [appellante] te veroordelen om de kosten van herstel van de gebreken te vergoeden voor een belangrijk deel toegewezen. Verder zijn die afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

2.3Het hof zal oordelen dat het vonnis van de rechtbank in stand blijft (wordt bekrachtigd). Het hof zal dat hierna uitleggen nadat het hof eerst de relevante feiten heeft vermeld en het debat bij de rechtbank heeft geschetst.

De feiten

3.1
[appellant] en [appellante] hebben in november 2019 de woning aan de [adres] te [woonplaats3] gekocht (hierna: de woning) en enige tijd daarna in eigendom verkregen. Destijds is een aankoopkeuring verricht waarvan een rapport is opgemaakt op 23 mei 2019. In dat rapport is geen melding gemaakt van gebreken aan de buitengevel en de riolering.

3.2
[appellant] heeft de woning in december 2019 verlaten en sindsdien niet meer in de woning gewoond.

3.3
[appellante] heeft in verband met verstoppingsproblemen aan het riool de hulp ingeroepen van een bouwbedrijf ( [naam2] ) en van de rioleringsdienst RRS Nederland B.V. (RRS). Dat bedrijf heeft op 3 november 2019, op 13 december 2019 en op 6 maart 2020 en ten slotte op 25 mei 2020 de afvoeren naar het riool gecontroleerd.

3.4
[appellante] is tot augustus 2020 in de woning blijven wonen. Daarna hebben [appellant] en [appellante] de woning op 17 september 2020 aan [geïntimeerde] verkocht. ING Bank trad bij de koopovereenkomst op als gevolmachtigde van [appellant] en [appellante] . ING Bank heeft een makelaar ingeschakeld ( [naam1] ) die met [geïntimeerde] de onderhandelingen over de koop heeft gevoerd.

3.5De koopovereenkomst is vastgelegd in een standaard NVM-koopakte (model 2018). In die akte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin

deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle

daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve

rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten

die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis, met dien verstande dat het kan voorkomen dat gas, water of elektra kan zijn afgesloten. Koper dient dan voor eigen rekening voor heraansluiting zorg te dragen. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Volmacht:

Koper is bekend met het feit dat de verkoop van het onroerend goed geschiedt bij volmacht.

Gevolmachtigde kan vanwege de aard van de verkoop geen verklaringen doen ter zake het

onroerend goed als object noch over rechten of aanspraken van derden voor zover deze niet in de officiële registers zijn geregistreerd of aan hem kenbaar zijn gemaakt. Koper is er bekend mee dat conform artikel 3:66 BW een door de gevolmachtigde verrichtte rechtshandeling in haar gevolgen de volmachtgever treft, koper richt zich bij aanspraken rechtstreeks tot verkoper. Koper vrijwaart gevolmachtigde van iedere aansprakelijkheid, tenzij hem opzet of grove schuld is te verwijten.

(…)

artikel 21 Geen bewoning door gevolmachtigde

Gevolmachtigde heeft Koper uitdrukkelijk gewezen op het feit dat hij het gekochte nooit zelf

feitelijk bewoond heeft en dat hij derhalve Koper niet heeft kunnen informeren over

eigenschappen c.q. gebreken aan het gekochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest

indien het gekochte zelf had bewoond. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van Koper komen, en dat bij vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft Gevolmachtigde Koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie te doen, van welke gelegenheid Koper (…)GEEN gebruik maakt.

artikel 24 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak gebouwd werd circa 1970, wat betekent dat de

eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe

woningen. In afwijking van artikel 5.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Koper is o.a. bekend met (hier kunnen zaken / opmerkingen worden vermeld welke in een

recent taxatierapport zijn vermeld). Bij de totstandkoming van de verkoopprijs is uitdrukkelijk rekening gehouden met de onderhoudsconditie van het verkochte. Koper is uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld, een bouwkundig onderzoek te laten verrichten.

[geïntimeerde] heeft op 16 november 2021 de sleutel van de woning ontvangen, zodat

zij alvast werkzaamheden in de woning kon (laten) verrichten, onder meer bestaande uit het leggen van een nieuwe vloer, het aanbrengen van een nieuwe groepenkast, een nieuw werkblad met wasbak en een nieuwe kraan in de keuken, en het aanbrengen van een nieuwe cv-ketel.

Op 1 december 2020 is de leveringsakte bij de notaris gepasseerd. [geïntimeerde] heeft

de woning op 5 februari 2021 feitelijk betrokken.

3.8
[geïntimeerde] heeft op 8 maart 2021 via WhatsApp de volgende vraag aan [appellant] en [appellante] gesteld:

“er hangt in de hal een vreemde, viezige lucht. Komt jou dat bekend voor?

We kunnen er niet achter komen waar dit vandaan komt”.
[appellante] reageerde daarop met:
“Geur weet ik zo niet helaas”.

3.9Op 11, 22 en 30 maart 2021 heeft Rioolservice De Winter op verzoek van [geïntimeerde] met een camera een ondergrondse inspectie van het riool uitgevoerd. Daarbij is 25 meter riool geïnspecteerd via de toiletafvoer in de badkamer, 3 meter riool via het doucheputje in de badkamer, 20 meter riool via de inspectieput naar de woning en 60 meter riool via de inspectieput naar de weg.

3.10In het rapport Rioolservice De Winter van 31 maart 2021 staat vermeld dat bij de inspectie vanaf het doucheputje (uit een ‘still’ uit de inspectievideo) is gebleken dat de afvoer na ca. 3 meter is gebroken.

3.11
[geïntimeerde] heeft in een e-mail van 7 april 2021 gedaagden in gebreke gesteld.. [appellant] en [appellante] werden uitgenodigd om aanwezig te zijn bij het te verrichten onderzoek door Expertise Bureau Noord B.V. (EBN) op 8 april 2021 om 9.00 uur. De e-mail van 7 april 2021 aan [appellant] is onbestelbaar retour gekomen.

EBN heeft in opdracht van [geïntimeerde] op 8 april 2021 onderzoek gedaan. Op

22 april 2021 heeft EBN haar rapport uitgebracht, waarin melding wordt gemaakt van gebreken aan de afvoer via het riool en waarin een opgave is gedaan van de herstelkosten.

EBN heeft [geïntimeerde] € 108,90 in rekening gebracht voor een aanvullend inspectiebezoek.

3.13
[geïntimeerde] heeft [appellant] en [appellante] met een brief van 14 april 2021 weer in gebreke gesteld voor de schade die zij heeft geleden en zal lijden doordat de woning gebreken heeft die het normale gebruik daarvan in de weg staan.

3.14
[appellant] heeft op 11 mei 2021 en 21 juli 2021 aansprakelijkheid van de hand gewezen.

3.15
[geïntimeerde] heeft met haar brieven van 18 mei 2021 (aan [appellante] ) en 6 juli 2021 (aan [appellant] ) [geïntimeerde] nakoming van de koopovereenkomst omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

3.16
[geïntimeerde] heeft in de procedure bij de rechtbank gevorderd [appellant] en [appellante] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 27.846,52 als schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 april 2021, althans een door de rechtbank te bepalen datum, en tot betaling van de kosten voor de uitgevoerde deskundigenonderzoeken van € 980,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak, althans een door de rechtbank te bepalen datum, en in de kosten van het geding, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

3.17De rechtbank heeft in het vonnis waartegen het hoger beroep zich richt deze vorderingen toegewezen tot een hoofdsom € 17.500,- vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 23 april 2021 tot de dag van volledige betaling. Daarnaast heeft de rechtbank [appellant] en [appellante] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] (€ 2.958,03), te vermeerderen met de wettelijke rente.

De beoordeling

4.1
[appellant] en [appellante] hebben ieder voor zich hoger beroep ingesteld. Het gaat daarmee om twee procedures in hoger beroep, die zelfstandig moeten worden beoordeeld. Op de mondelinge behandeling waarin beide zaken gelijktijdig zijn behandeld heeft het hof met partijen afgesproken dat wat ter zitting door partijen is verklaard gelding heeft beide zaken. Tenzij anders is aangegeven zal het hof de grieven van [appellant] en [appellante] gezamenlijk beoordelen.

4.2Het hof stelt vast dat partijen geen bewaar hebben gemaakt tegen het beoordelingskader dat de rechtbank in 4.2 – 4.4 heeft geschetst. Dat komt erop neer dat volgens de wetn

Artikel 7:17 BW

een door de verkoper aan de koper afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden en dat dit niet zo is indien deze niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan. Van deze wettelijke regeling kan contractueel worden afgeweken. Partijen hebben dat met de koopakte gedaan, meer in het bijzonder met de artikelen 6.1 en 6.3. Omdat partijen verschillen over de betekenis van deze artikelen heeft de rechtbank deze uitgelegd. Volgens de rechtbank heeft [geïntimeerde] op grond van artikel 6.1 van de koopakte de woning in eigendom overgedragen gekregen in de staat waarin deze zich op 16 november 2020 bevond, waarbij het risico van toen zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij haar als koper is gelegd. Artikel 6.3 vormt op artikel 6.1 een uitzondering, in die zin dat [appellant] en [appellante] als verkopers jegens [geïntimeerde] in staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning als woonhuis verhinderen.

4.3De rechtbank heeft ook het begrip ‘normaal gebruik’ dat voorkomt in artikel 6.3 van de koopakte uitgelegd. Naar gangbaar spraakgebruik (omdat het gaat om een standaardcontract, waarbij over de tekst niet door partijen is onderhandeld) betekent dat, dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot, overeenstemmend met de aard en ouderdom van de woning en dat van een gebrek pas sprake is bij ernstige gebreken.

4.4Partijen hebben deze uitleg van artikel 6.1 en 6.3 niet bestreden. Het hof gaat daarvan dan ook uit. Het hof voegt hieraan toe dat de verkoper niet op grond van artikel 6.3 aansprakelijk is indien sprake is van gebreken die het normale gebruik verhinderen die koper kent of die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot komen van de koopovereenkomst. Die komen weer wel voor rekening en risico van de koper. De uitzondering die in artikel 6.3 op de hoofdregel van artikel 6.1 is gemaakt geldt dan dus niet. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt (dan de juridische) moet de woning op dat moment – volgens de derde volzin van artikel 6.3 – de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Op de betekenis van de bepaling over de volmacht (artikel 24.5), de niet-bewoningsclausule (artikel 21) en de ouderdomsclausule (artikel 24) uit de koopovereenkomst gaat het hof later in.

4.5Het hof zal eerst vaststellen of ten tijde van de feitelijke levering – partijen gaan ervan uit dat dat was op 16 november 2020 – sprake was van de door [geïntimeerde] gestelde gebreken. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] dat voldoende aangetoond. Nadat [geïntimeerde] stank in de woning constateerde en wateroverlast in de meterkast heeft Rioolservice De Winter in haar opdracht een onderzoek uitgevoerd en geconcludeerd dat verstoppingen en stank worden veroorzaakt door breuken en in de afvoerleidingen onder de wc en onder het bad in de badkamer. De nadien door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundige van EBN heeft geconstateerd dat ook de wateroverlast in de badkamer wordt veroorzaakt door breuken in de afvoerleidingen en dat afvoerleiding naar riool niet voldoende afschot heeft en dat dit tot verstoppingen leidt. EBN heeft in het rapport van 22 april 2012 opgeschreven dat ‘niet aannemelijk dat de gebreken van recente datum zijn. Hoewel de oorzaak van de gebreken in de badkamer en toilet alleen te achterhalen zijn na destructief onderzoek, geeft de aard van de gebreken aan dat deze reeds lange tijd aanwezig zijn. (…). Ook de gebreken aan de rioolleiding naar het gemeenteriool zijn niet recent. Dergelijke verzakkingen treden niet plotseling op en zijn meestal het resultaat van jarenlange zettingen. (…) Gezien het bovenstaande acht EBN het zeer waarschijnlijk dat de gebreken voor de overdracht van de woning zijn ontstaan’.

4.6
[appellant] heeft het bestaan van afschotproblemen en verzakkingen erkend. Hij heeft in zijn memorie van grieven immers gesteld dat sprake is van verzakkingen aan de riolering naar het gemeenteriool, met als gevolg dat het op onvoldoende afschot ligt, en dat dit het resultaat is van jarenlange zettingen en dat het onvoldoende afschot bestond op 16 november 2020. [appellant] bestrijdt wel de oorzaak en het gevolg. Volgens [appellant] is de verzakking van de afvoer niet het gevolg van een constructiefout, maar van een verzakking van de fundering en dat is weer een gevolg van ouderdom. Uit de beide rapporten van 6 november 2023 van Winkelman Engineering en Consultancy B.V. (Winkelman) die [appellant] ter onderbouwing van dat standpunt heeft overgelegd – feitelijk een analyse van Winkelman van het rapport van EBN en niet gebaseerd op eigen onderzoek – volgt dat ook Winkelman niet bestrijdt dat de gebreken bestaan en bestonden op het moment van aflevering van de woning. Winkelman schrijft namelijk dat ‘verstopping zeker kan optreden als gevolg van verzakte afvoerleidingen, een breuk in de leiding zal eveneens de kans op verstoppingen doen toenemen’. [appellant] bestrijdt wel dat sprake was van breuken in de afvoerleidingen en, als die er wel zijn, zijn die volgens [appellant] ook een gevolg van verzakkingen en een ouderdomsgebrek. [appellante] bestrijdt alle door [geïntimeerde] gestelde gebreken.

4.7Het standpunt van [appellante] dat het rapport van EBN hoe dan ook onbruikbaar is omdat [appellante] niet bij dat onderzoek is betrokken en dat daarmee het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden zoals dat geldt bij een deskundigenonderzoek dat door de rechter is bevolen gaat niet op. [appellante] ziet er aan voorbij dat een dergelijk beginsel niet geldt bij een op verzoek van een partij zelf opgemaakt deskundigenrapport. Dat is een bewijsmiddel als andere en de rechter kan daaraan de bewijskracht toekennen die hem goeddunkt. Zoals door de rechtbank terecht is overwogen is het aan de partij die wordt geconfronteerd met een dergelijk rapport om de inhoud daarvan gemotiveerd te betwisten, zodat de rechter met die betwisting rekening kan houden bij de beoordeling van de bewijskracht van het partijrapport.

4.8Een dergelijke gemotiveerde betwisting van de zijde van [appellante] en [appellant] is er niet. Tegenover de rapportage van Rioolservice De Winter en EBN is – afgezien van de rapporten van Winkelman – van de zijde van [appellante] en [appellant] geen informatie uit een andere bron dan henzelf verstrekt die een voldoende objectieve weerspreking van de bevindingen van EBN en Rioolservice De Winter vormt.

4.9Bovendien: er bestonden kennelijk ook al in de periode dat [appellant] en [appellante] in de woning woonden steeds terugkerende problemen met de riolering, waarvan de oorzaak kennelijk niet is opgelost. Dat valt te destilleren uit de verslagjes die van de onderzoeken van RRS zijn gemaakt en uit telefoonnotities, die RRS aan [geïntimeerde] heeft gegeven:

In een verslagje dat RRS van het bezoek van 3 november 2019 heeft gemaakt staat vermeld:

‘Vanaf keuken circa 4,5 meter gefreesd daar zat ook de verstopping verder kom ik niet. Alles loopt wel weer goed door. Met terughalen veer had ik er 1 boomwortel aan.

Vermoedelijk gaat deze keukenleiding de gevel uit. Advies camera inspectie om de staat van de leiding te bepalen. Bewoners kijken het eerst nog even aan.’

In het verslag van 13 december 2019 staat:

‘Mer belt nu dat 1 toilet in de badkamer verstopt zit (…)

Bevinding: vanaf het toilet beneden in de douche ca 20 mtr gefreesd richting het transport riool verstopt in de eerste 14 mtr. Bij het terughalen van de ketting had deze moeite met draaien en haakte af en toe tussen de eerste 4 en 8 meter, had verder niks bijzonders aan de ketting. Advies: gezien de vorige bevinding lijkt het mij ook verstandig om vanaf het toilet een camera inspectie uit te laten voeren, bewoners denken er over na, en wachten het eea af. Als ze weer problemen krijgen met het leiding werk nemen ze contact op.’

In een notitie van 27 mei 2020 over de werkzaamheden op 6 maart 2020:

‘Bevindingen: Bij aankomst was de toilet wederom alweer verstopt. Eerst met de camera gekeken war de verstopping zat. De verstopping zit ongeveer op 4 a 5 meter .Hierna de afvoer eerst ontstopt en circa 20 meter gefreesd met ketting kop 2 scherp richting het hoofdriool. Daarna weer met de camera gekeken en geconstateerd dat de afvoer zeer zwaar vervuild is met urinesteen (zag ik op ongeveer 29 meter een rond 300 mm ontstopstuk . (…)

Vanaf het ontstopstuk met de hoge druk circa 7 meter (tot de meestromend T-stuk richting de woning gespoten om de overtollige urinesteen te verwijderen . Vervolgens circa 70 meter richting het hoofdriool geprobeerd door te spuiten alleen blijkt deze leiding ook verstopt zijn en blijft de afvoer vol staan (…)

De afvoer vanaf het toilet vertoont verder geen gebreken tot aan de erfgrens put. De afvoer is weer glad en vrij van urinesteen spoelt weer goed door. Als er nog wel problemen zouden komen neemt Dhr [naam2] contact op om de leiding nog een keer te bekijken. De gemeente is ook net geweest maar ontstopstuk die ik heb opgegraven is niet de erfgrens. De erfgrens zit aan de weg. Gemeente heeft toch de gehele afvoer met de combi doorgespoten en loopt nu weer goed door. Oorzaak; Urinesteen. Advies : Urinesteen verwijderen (Heb ik al gedaan) Hiermee gaan we er vanuit dat de klachten nu zijn opgelost en weg blijven. Door afstand en zware vervuiling van urinesteen was dit een arbeidsintensieve klus.’

In de schermafdruk met opdrachtdetails van 6 maart 2020 staat verder nog:

‘(…) woning is verkocht vermoedelijk met gebreken aan het riool (…).’

En uit de telefoonnotities:

27-05-2020 (…)

‘Mevr is niet te vreden over de service en gaat verder niet met ons in

zee. ze gaat zelf het eea verder opgraven

26-05-2020 14:01 03 (…) onderling contact gehad tussen aannemer [naam2] en ons en de kans is klein dat het garantie is ivm op beelden is te zien dat de leiding schoon is. dus we kunnen wel langs komen maar zijn de kosten voor bew. zelf. aannemer gaat er tussen uit. Gebeld met mevr. door te nemen maar neemt niet op
25-05-2020 (…)
mevr gaat eerst de aannemer bellen (…)

25-05-2020 (…): Advies gegeven om dit wederom via bouwbedrijf [naam2] te laten spelen, gezien de evt garantie, echter is dat vanaf hier niet te bepalen

25-05-2020 (…): Sinds twee weken weer problemen, alles komt steeds maar weer omhoog.

(…)’

Daaruit volgt dat op 6 maart 2020 sprake was van verstoppingen, die toen kennelijk zijn verholpen, maar dat de oorzaak toen niet is weggenomen. Toen bestond het vermoeden dat sprake was van gebreken aan de riolering, die al aanwezig waren toen [appellant] en [appellante] de woning hebben gekocht (‘woning is gekocht vermoedelijk met gebreken aan het riool’). In mei 2020 deed het euvel zich weer voor (‘alles komt steeds maar weer omhoog’). De stelling van [appellante] op de zitting van het hof – dat zij tot aan augustus 2020 geen probleem meer had en dat daar dus ook geen sprake van was op het moment dat [geïntimeerde] in de woning trok – laat zich niet verenigen met het feit dat in mei 2020 er kennelijk nog wel problemen waren. [appellante] heeft niet toegelicht hoe en door wie die dan zijn opgelost.

4.10De stelling van met name [appellante] dat de gebreken door de werkzaamheden van [geïntimeerde] zijn veroorzaakt nadat zij de sleutel van de woning had gekregen mist een deugdelijke onderbouwing. De aard van de werkzaamheden (het leggen van een nieuwe vloer, het aanbrengen van een nieuwe groepenkast, een nieuw werkblad met wasbak en een nieuwe kraan in de keuken en het aanbrengen van een nieuwe cv-ketel) geeft geen aanleiding om te veronderstellen dat die de gebreken hebben veroorzaakt. Het is verder aannemelijk dat de gebreken pas aan het licht zijn gekomen toen [geïntimeerde] en haar gezin permanent in de woning zijn gaan wonen en een frequent en meer intensief gebruik van keuken, wc en badkamer werd gemaakt. Dat aardbevingen na de levering tot de gebreken hebben geleid is onvoldoende onderbouwd, gezien de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] dat daarvan sprake kan zijn. Zij heeft dat onderbouwd met een metingsrapport waaruit volgt dat zich na de levering van de woning tot in het voorjaar van 2021, toen zij [appellant] en [appellante] aansprakelijk stelde, geen noemenswaardige bevingen hebben voorgedaan. Bovendien zijn de gebreken niet van recente datum.

4.11Gelet op wat daarover over en weer is aangevoerd neemt het hof daarom als vaststaand aan dat de door [geïntimeerde] gestelde, en door Rioolservice De Winter en EBN geconstateerde gebreken bestonden op het moment de woning feitelijk aan haar is geleverd. Voor het leveren van nader bewijs daarover door [geïntimeerde] is geen reden en [appellant] en [appellante] hebben onvoldoende gesteld om tot tegenbewijs te worden toegelaten.

4.12De aard van die gebreken maakt – anders dan door [appellant] en [appellante] is betoogd – dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik in de zin van artikel 6.3 van de koopakte en de uitleg die aan dat begrip moet worden gegeven. Dat geldt ook indien alleen sprake was een niet op afschot liggend riool dat voortdurend verstoppingen veroorzaakt en te meer indien, zoals door EBN is vastgesteld, de badkamer en het toilet feitelijk onbruikbaar zijn en de afvoerleidingen naar het riool alleen tegen hoge kosten konden worden vervangen.

4.13Dat brengt mee dat [appellant] en [appellante] in beginsel zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] en aansprakelijk zijn voor de schade die zij daardoor heeft geleden. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn indien het beroep dat [appellante] heeft gedaan op de niet-bewoningsclausule en het beroep van [appellant] en [appellante] op de ouderdomsclausule zou opgaan.

4.14Om met de laatste te beginnen: [appellant] heeft betoogd, met een beroep op de eerder genoemde rapporten van Winkelman, dat de oorzaak van de gebreken is gelegen in verzakking, die op haar beurt weer een gevolg is van de ouderdom van de woning. Daarmee, zo stelt [appellant] , had de rechtbank tot het oordeel moeten komen dat de gebreken voor rekening van [geïntimeerde] komen op grond van de ouderdomsclausule. Dat gaat niet op, als de stellingen van [appellant] over oorzaak en gevolg al juist zouden zijn. De ouderdomsclausule moet redelijkerwijs zo worden uitgelegd dat die alleen betrekking heeft op de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning mogen worden gesteld en dat in 1970 – toen de woning werd gebouwd – lagere eisen daaraan werden gesteld dan tegenwoordig. Dat ziet dus bijvoorbeeld op de materialen waarmee de woning is gebouwd of op het comfortniveau. De rechtbank heeft de bepaling in dezelfde zin uitgelegd en daartegen heeft [appellant] als zodanig niet gegriefd. Dat die bepaling anders moet worden uitgelegd – en dat en waarom dat [geïntimeerde] die ook in die zin heeft moeten begrijpen – en dat de ouderdomsclausule ook betrekking heeft op de afvoer naar het riool onder de woning is onvoldoende onderbouwd. [appellante] heeft in de toelichting op haar grief over de ouderdomsclausule volstaan met voor deze grief niet relevante verwijten aan de rechtbank dat die het rapport van EBN heeft overgenomen en de bewijslast verkeerd heeft verdeeld.

4.15Wat betreft de niet-bewoningsclausule komen de grieven van [appellante] er in de kern op neer dat sprake is van aan [geïntimeerde] kenbare gebreken, waarmee de uitzondering op de aansprakelijkheid op grond van artikel 6.3 zich voordoet (zie 4.4).

4.16Anders dan [appellante] kennelijk bepleit, legt het hof dit artikel niet zo uit dat [geïntimeerde] daarmee alle gebreken die zij na de feitelijke levering is tegengekomen, ook voor zover die normaal gebruik verhinderen, voor haar rekening heeft genomen of dat die voor haar risico komen. Een dergelijke uitgebreide interpretatie van dat artikel zou er op neer komen dat artikel 6.3 volledig buiten werking zou worden gesteld. Dat valt in de tekst van artikel 21 niet te lezen en feiten of omstandigheden op grond waarvan [geïntimeerde] zou hebben moeten begrijpen dat dat de betekenis of het gevolg van dat artikel is zijn niet gesteld of gebleken. Het hof laat dan nog daar dat weliswaar in dit artikel is vermeld dat voor de daarin verwoorde risicoverdeling rekening is gehouden in de koopprijs (kennelijk: dat die lager was dan zonder die risicoverdeling), maar dat verdraagt zich niet, althans niet zonder meer, met de op zich door [appellant] en [appellante] erkende stelling van [geïntimeerde] dat zij fors boven de vraagprijs voor de woning heeft betaald. Op de zitting bij het hof is daarover besproken dat de vraagprijs ongeveer € 395.000 was, terwijl de bieding van [geïntimeerde] om de koopprijs van € 460.000 te betalen direct is aanvaard.

4.17Anderzijds gaat het hof ook niet mee met de beperkte uitleg die [geïntimeerde] aan dit artikel geeft. Volgens haar betekent dit artikel niet meer dan dat ING louter voor zichzelf
– en niet namens [appellant] en [appellante] – heeft verklaard geen informatie over de woning te kunnen geven omdat ‘hij’ de woning niet zelf heeft bewoond en dat [appellant] en [appellante] daarom geen beroep op dat artikel kunnen doen. De rechtbank heeft haar gevolgd in die uitleg, maar de grief daartegen van [appellante] is op zich terecht voorgesteld. In artikel 20.5 is immers al opgenomen dat ING geen mededelingen kan doen over de woning, dat koper zich bij aanspraken rechtstreeks tot de verkoper richt en dat koper ING vrijwaart voor aansprakelijkheid. De uitleg die [geïntimeerde] aan artikel 21 geeft komt er op neer dat in artikel 21 feitelijk hetzelfde is geregeld. Het is, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet aannemelijk dat in een contract in twee verschillende bepalingen hetzelfde wordt geregeld.

4.18Het hof legt artikel 21 zo uit dat daarmee is bedoeld te verklaren dat namens [appellant] en [appellante] geen mededelingen over het gekochte worden gedaan over mogelijke gebreken, en dat daarmee op [geïntimeerde] in beginsel een onderzoeksplicht is komen te rusten. Daarmee bepaalt dit artikel, bezien in samenhang met artikel 6.1 en 6.3, het verwachtingspatroon van [geïntimeerde] ten aanzien van de eigenschappen van de woning. Dat kon gezien dit artikel niet worden gekleurd met mededelingen van [appellant] en Van [appellante] over de eigenschappen van de woning.

4.19Maar daarmee treft de grief nog geen doel. In het algemeen mag een koper van een woning, ook als die uit 1970 stamt, verwachten dat de afvoer van een woning naar het riool in orde is, behoudens aanwijzingen dat dit niet zo is. Er is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] een concrete aanleiding had om te veronderstellen dat de zich voordoende gebreken of een reële kans daarop bestonden en dat zij daarom onderzoek naar de staat van de afvoeren en de riolering had moeten doen. Dat is een mate van onderzoek die redelijkerwijs niet van haar verwacht kon worden. Van aan [geïntimeerde] kenbare gebreken kan daarom niet gesproken worden.

4.20De afzonderlijke grieven van [appellante] over de omvang van de schade falen ook. Die hebben betrekking op de al eerder door de rechtbank afgewezen schadeposten en leiden ook niet tot een lager schadebedrag dan dat de rechtbank heeft toegewezen. [geïntimeerde] maakt geen aanspraak op een hoger bedrag. Dat [geïntimeerde] voor vervanging door middel van een IBA-installatie heeft gekozen acht het hof gezien het advies van EBN alleszins redelijk. Bovendien is bepaald niet aannemelijk dat een andere wijze van herstel goedkoper zou zijn geweest.

De conclusie

4.21Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] en [appellante] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellant] en [appellante] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep veroordelen. Daarbij heeft het hof voor de mondelinge behandeling aan ieder van hen een half punt toegerekend. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.n

HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

4.22De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.23Wat verder is gevorderd zal worden afgewezen.

De beslissing

Het hof:

5.1bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 24 mei 2023;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 783,- aan griffierecht

€ 1.821,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1,5 procespunten x appeltarief II)

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 783,- aan griffierecht

€ 1.821,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1,5 procespunten x appeltarief II);

5.4bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.5verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.6wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, H. de Hek en C.M.E. Lagarde, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

22 oktober 2024.