Sociale huurwoning. Huurder voldoet gedurende (minstens) 15 maanden niet aan de verplichting om hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Ontbinding (en ontruiming) wegens deze tekortkoming, beroep op tenzij-bepaling van 3:265 BW slaagt niet.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 July 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:GHARL:2026:4416
Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
07-07-2026
Datum publicatie
15-07-2026
Zaaknummer
200.354.744
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
ECLI:NL:GHARL:2026:4416text/xmlpublic2026-07-15T12:00:162026-07-07Raad voor de RechtspraaknlGerechtshof Arnhem-Leeuwarden2026-07-07200.354.744UitspraakHoger beroepNLArnhemCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4416text/htmlpublic2026-07-07T14:57:382026-07-15Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:GHARL:2026:4416 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 07-07-2026 / 200.354.744 Sociale huurwoning. Huurder voldoet gedurende (minstens) 15 maanden niet aan de verplichting om hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Ontbinding (en ontruiming) wegens deze tekortkoming, beroep op tenzij-bepaling van 3:265 BW slaagt niet.
zaaknummer rechtbank Gelderland 10747671 arrest van 7 juli 2026 in de zaak van
[appellant]
die woonde in [woonplaats] , thans zonder bekende woon- en verblijfplaats
advocaat (onttrokken): mr. K.T. Ghaffari en Stichting Portaal
die is gevestigd in Utrecht
advocaat: mr. J.G. van Heertum
<nr>1</nr>Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen in verzet die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen , (hierna: de kantonrechter) op 15 maart 2024 (het tussenvonnis) en 7 februari 2025 (het eindvonnis) tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 17 juni 2026 is gehouden. 1.2. Van belang is ook het navolgende. De dagbepaling voor de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 november 2025, waarbij rekening is gehouden met de opgegeven verhinderdata. Daarna, op 26 maart 2026, heeft de advocaat van [appellant] zich met het daartoe bestemde formulier onttrokken. Binnen de daarvoor gegeven termijn (tot 14 april 2026) heeft zich vervolgens geen nieuwe advocaat voor [appellant] gesteld. [appellant] is niet bij de mondelinge behandeling verschenen.
<nr>2</nr>De kern van de zaak2.1.
[appellant] is na het overlijden van zijn ouders in 2014 hoofdhuurder geworden van de voormalige ouderlijke woning in [woonplaats] (hierna: de woning), die door Portaal aan hem wordt verhuurd. Op grond van de huurovereenkomst is [appellant] verplicht de woning als zijn hoofdverblijf te gebruiken. Het betreft een sociale huurwoning. [appellant] heeft een ex-partner en drie kinderen die op een ander adres in [woonplaats] wonen. Portaal heeft herhaaldelijk aan [appellant] laten weten dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen, omdat volgens Portaal uit door haar verricht bewoningsonderzoek blijkt dat [appellant] niet in de woning, maar waarschijnlijk bij zijn (ex-)partner en kinderen woont. [appellant] heeft daarop niet gereageerd. 2.2. Portaal heeft bij de kantonrechter gevorderd (kort gezegd) ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en een gebruiksvergoeding zolang de woning niet ontruimd is, met proceskosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen bij verstekvonnis van 18 augustus 2023 toegewezen. [appellant] heeft daartegen verzet ingesteld. De kantonrechter heeft vervolgens in het tussenvonnis geoordeeld dat Portaal voorshands had bewezen dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en [appellant] toegelaten om tegenbewijs te leveren. In het eindvonnis is vervolgens geoordeeld dat [appellant] niet in dat tegenbewijs is geslaagd en dat dus vast staat dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Daarom is in verzet het verstekvonnis door de kantonrechter bekrachtigd, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. 2.3. Het hof zal beslissen dat de bestreden vonnissen in stand blijven en licht dat hierna toe.
<nr>3</nr>De toelichting op de beslissing van het hof3.1. De kantonrechter heeft op een rij gezet wat er tussen partijen is gebeurd (de feiten vastgesteld). In hoger beroep komt [appellant] op tegen een paar onderdelen daarvan (met name het bewoningsonderzoek), maar dat gaat niet om de juistheid van de weergave van de bevindingen en verklaringen, maar om de conclusies die daaraan in het bestreden vonnis zijn verbonden. Dat het onderzoek is verricht, verklaringen zijn afgelegd en dat daarvan verslagen zijn gemaakt zoals weergegeven bij de feiten, staat op zichzelf niet ter discussie. Daarom zal het hof van dezelfde feiten uitgaan als de kantonrechter. In aanvulling daarop stelt het hof als onweersproken vast dat de ontruiming van de woning inmiddels op 19 maart 2025 heeft plaatsgevonden en dat [appellant] sindsdien geen bekende vaste woon- of verblijfplaats meer heeft. 3.2. Een belangrijk punt in dit geschil is dat [appellant] in de periode van 19 juli 2022 tot 28 oktober 2023 geen actief energiecontract had voor de woning. In hoger beroep erkent [appellant] (anders dan bij de kantonrechter) dat hij in die periode de woning niet als zijn hoofdverblijf heeft gebruikt, omdat zijn leven zich toen in hoofdzaak vanuit de woning van zijn ex-partner en kinderen afspeelde: overdag was hij op zijn werk en in de avonden meestal bij zijn (ex)-partner en kinderen. In zoverre is de verweten tekortkoming niet langer in geschil. 3.3. Volgens [appellant] is, gelet op alle feiten en omstandigheden en met name de (woon)belangen van [appellant] , deze tekortkoming van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, omdat deze betrekking heeft op een relatief korte huurperiode en [appellant] veel langer, namelijk vanaf mei 2013 tot juli 2022 en weer vanaf 28 oktober 2023 tot aan de ontruiming van de woning, wél hoofdverblijf in de woning heeft gehad. 3.4. Volgens Portaal heeft [appellant] gedurende een (veel) langere periode dan hij nu erkent geen hoofdverblijf in de woning gehad en blijkt dit uit met name de gegevens over waterverbruik en de verklaringen van omwonenden. Bovendien levert alleen al het feit dat een huurder meer dan vijftien maanden geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad, zoals niet meer in geschil is, een tekortkoming op van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden. Huurwoningen in de sociale sector zijn schaars zijn en woningzoekenden staan vaak een geruime tijd (in [woonplaats] oplopend tot meer dan vijftien jaar) ingeschreven om voor een huurwoning als deze in aanmerking te komen. Nu [appellant] lange tijd niet zijn hoofdverblijf in de woning had, frustreert hij de eerlijke woonruimteverdeling in de regio. Bijzondere omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn volgens Portaal door [appellant] niet gesteld, laat staan onderbouwd. 3.5. Dit alles roept volgens het hof de vraag op van welke periode in de onderhavige beoordeling dient te worden uitgegaan als het gaat om het niet hebben van hoofdverblijf in de woning. De kantonrechter heeft de bestreden beslissingen gebaseerd op (onder meer) de vaststelling dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet in de woning had, waarbij de periode waarvoor dit gold niet in het oordeel is afgebakend. [appellant] richt tegen deze bewezenverklaring geen toegespitste grief, maar uit de bezwaren die hij tegen de beslissing opwerpt, is wel het standpunt af te leiden dat het volgens hem slechts om een beperkte periode gaat waarin hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad. Aan Portaal kan worden toegegeven dat er door [appellant] – ook in hoger beroep – nog (te) weinig is aangedragen om te ontkrachten wat uit de verklaringen van omwonenden, de bevindingen van de onderzoeker en de nutsgegevens is af te leiden. Dat geldt temeer omdat [appellant] onvoldoende heeft uitgelegd hoe het komt dat de periode waarin volgens hem het hoofdverblijf buiten de woning lag geheel en exact samenvalt met de periode waarin er geen energiecontract voor de woning gold. Anderzijds is over met name de periode tussen 28 oktober 2023 tot de ontruiming niet veel meer bekend dan het door Portaal gestelde opvallend lage verbruik van gas, water en licht, waarbij volgens Portaal vooral het waterverbruik indicatief is voor de vraag of een woning daadwerkelijk wordt bewoond. Aan de beantwoording van de vragen wat dit alles betekent en of er (aanvullend) bewijs moet worden geleverd ten aanzien van een ruimere periode dan door [appellant] erkend, komt het hof echter niet toe op grond van het volgende. 3.6. In elk geval staat in hoger beroep vast dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van één van de verplichtingen die de huurovereenkomst voor hem meebrengen, te weten om hoofdverblijf te houden in het gehuurde (art. 8 lid 1v van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst). Uit het bepaalde in artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [appellant] doet een beroep op deze zogenoemde tenzij-bepaling, maar het hof volgt hem daarin niet. Het onbewoond laten van een sociale huurwoning gedurende een periode van (tenminste) vijftien maanden is - gelet op de door Portaal aangedragen argumenten - zeker niet van geringe betekenis te noemen. Van feiten en omstandigheden die maken dat aan de tekortkoming in dit geval een bijzondere aard of geringe betekenis als bedoeld in de tenzij-bepaling moet worden toegekend, is onvoldoende gebleken. Dat [appellant] om hem moverende redenen in de familieverhoudingen ervoor kiest om gedurende een of meer langere periode(n) zijn hoofdverblijf te verleggen naar de woning van zijn (ex-)partner en kinderen, zonder zijn eigen woning op te geven, biedt daarvoor in elk geval onvoldoende grond. Van (overige) bijzondere omstandigheden en belangen aan de kant van [appellant] is verder niet gebleken. Het hof komt niet toe aan het bewijsaanbod van [appellant] , omdat hij geen concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere conclusie leiden. Dit alles leidt tot de conclusie dat de ontbinding gerechtvaardigd is en dat betekent dat de daarmee samenhangende beslissingen ook overeind blijven. De conclusie 3.7. Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.
<nr>4</nr>De beslissing Het hof: 4.1. bekrachtigt de vonnissen in verzet van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen , van 15 maart 2024 en 7 februari 2025; 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal:
€ 827 aan griffierecht en
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Portaal (2 procespunten x het toepasselijke tarief II); 4.3. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, A.A. van Rossum en K.J.O. Jansen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.
