Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Belangenafweging valt uit ten nadele van verhuurder. Vordering tot vaststelling tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd wordt afgewezen.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 September 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:GHARL:2026:5941
Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
15-09-2026
Datum publicatie
22-09-2026
Zaaknummer
200.360.889
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
ECLI:NL:GHARL:2026:5941text/xmlpublic2026-09-22T12:00:292026-09-15Raad voor de RechtspraaknlGerechtshof Arnhem-Leeuwarden2026-09-15200.360.889UitspraakHoger beroepNLArnhemCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:5941text/htmlpublic2026-09-16T16:55:072026-09-22Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:GHARL:2026:5941 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 15-09-2026 / 200.360.889 Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Belangenafweging valt uit ten nadele van verhuurder. Vordering tot vaststelling tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd wordt afgewezen.
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 11513517) arrest van 15 september 2026 in de zaak van
[appellant]
( [appellant] )
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt tegen
[geïntimeerde] ( [geïntimeerde] )
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. M.B. Bollen
<nr>1</nr>Het verloop van de procedure in hoger beroep1.1 Naar aanleiding van het arrest van 9 december 2025 heeft op 3 februari 2026 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het procesverloop daarna blijkt uit: de memorie van grieven de memorie van antwoord de door [appellant] ingediende nadere producties het proces-verbaal van de (meervoudige) mondelinge behandeling die op
26 augustus 2026 is gehouden. 1.2 Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
<nr>2</nr>De kern van de zaak2.1
[appellant] huurt sinds 2018 een woning van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [appellant] heeft hiermee niet ingestemd. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure. 2.2
[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst per 1 mei 2025 rechtsgeldig is opgezegd en dat een tijdstip wordt vastgesteld waarop het gehuurde moet zijn ontruimd. [appellant] heeft voorwaardelijke tegenvorderingen ingesteld en onder andere gevorderd dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op één jaar en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuiskostenvergoeding. 2.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd moet zijn gesteld op 1 november 2025. Verder is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 11.500,- en is bepaald dat [geïntimeerde] een bedrag van € 50.000 aan [appellant] verschuldigd zal zijn indien mocht blijken dat de wil om het gehuurde duurzaam in eigen gebruikt te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De proceskosten zijn gecompenseerd. [appellant] is het daar niet mee eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen, zodat hij in het gehuurde kan blijven. 2.4 Het hof beslist dat de vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden afgewezen. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter daarom niet in stand. Het hof legt deze beslissing hierna uit.
<nr>3</nr>Het oordeel van het hof de achtergrond van de zaak 3.1
[geïntimeerde] verhuurt met ingang van 1 juni 2018 de benedenverdieping van de woning aan [adres] in [woonplaats] aan [appellant] . De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. De bovenverdieping van de woning is ook verhuurd aan een echtpaar op leeftijd. De woning is het voormalig ouderlijk huis van [geïntimeerde] . 3.2
[geïntimeerde] heeft circa 20 jaar in een vrijstaande woning in Duitsland gewoond. Zij heeft die woning in mei 2023 verkocht. Zij heeft daarna een huurwoning betrokken in [woonplaats] op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. 3.3
[geïntimeerde] heeft bij brief van 4 oktober 2024 de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd tegen 1 mei 2025 wegens dringend eigen gebruik. In de brief staat dat het dringend eigen gebruik is gelegen in het feit dat [geïntimeerde] de woning zelf dringend nodig heeft omdat haar huurovereenkomst eindigt en zij wegens verslechterende fysieke gezondheid gelijkvloers moet wonen. 3.4
[appellant] heeft [geïntimeerde] via zijn gemachtigde op 28 oktober 2024 laten weten dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. het beoordelingskader 3.5 Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De rechter kan de vordering toewijzen indien, voor zover hier van belang, de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en daarnaast blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (art. 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW). dringend eigen gebruik 3.6
[geïntimeerde] beroept zich op deze opzeggingsgrond: zij wil de huurovereenkomst beëindigen, omdat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellant] betwist dat en voert aan dat [geïntimeerde] het dringend eigen gebruik niet heeft bewezen. 3.7 Het hof stelt voorop dat de wet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] aan dit vereiste heeft voldaan. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij haar woning in Duitsland heeft verkocht omdat zij zich daar niet meer veilig voelde vanwege een stalker. Op de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] toegelicht dat die verkoop uitsluitend was ingegeven door haar gevoelens van onveiligheid. Zij was daarvoor volmaakt tevreden in haar huis, dat middenin het groen lag. Na de (dus onvrijwillige) verkoop heeft [geïntimeerde] een huurwoning in [woonplaats] betrokken en zij heeft, door overlegging van de opzeggingsbrief, ook voldoende onderbouwd dat die huurovereenkomst voor bepaalde tijd tijdig is opgezegd. 3.8
[geïntimeerde] heeft dus voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. belangenafweging 3.9 Voor een rechtsgeldige opzegging op deze grond is ook vereist dat het hof de belangen van beide partijen bij de woning afweegt en dat die belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Het hof neemt bij de belangenafweging het volgende in aanmerking. 3.10 Beide partijen hebben fysieke beperkingen en hebben die ook onderbouwd. Zij zijn beperkt in hun mobiliteit en hebben dus beiden belang bij een woning die gelijkvloers is. De mobiliteitsbeperking van [geïntimeerde] ligt vooral in het vermijden van trappen, terwijl die van [appellant] verstrekkender lijkt. Hij heeft, onder meer door overlegging van de beoordeling gehandicapten parkeerplaats immers voldoende onderbouwd dat hij voor het lopen van afstanden van meer dan 60 meter inmiddels is aangewezen op hulpmiddelen zoals een rollator of een stok. 3.11 Beide partijen hebben ook een emotionele band met het gehuurde en met [woonplaats] . Voor [geïntimeerde] geldt dat de woning haar ouderlijk huis is en dat haar dochter in [woonplaats] woont. Zij heeft bovendien nog steeds last van gevoelens van onveiligheid door de stalking en heeft behoefte aan een stabiele leefsituatie. Ze heeft na het einde van de huurovereenkomst eerst bij haar dochter ingewoond en daarna is zij van vakantiehuis naar vakantiehuis getrokken. [appellant] is een veteraan die na uitzendingen lijdt aan PTTS. Hij is, ook door zijn fysieke beperkingen, volledig afgekeurd. Na zijn echtscheiding heeft hij, na een woning met trappen in Oldenzaal, het gehuurde betrokken en daarin een nieuw leven opgebouwd. De woning is voorzien van rolluiken, waardoor geluid en licht wordt gedempt en hij zich veilig voelt, voor zover dat mogelijk is met PTTS. Hij heeft in de loop der tijd een sociaal netwerk opgebouwd in de nabije omgeving van de woning, waarin onder meer wederzijdse hulp wordt geboden en gezamenlijk wordt gekookt. Ook dit netwerk biedt hem geborgenheid. [appellant] vreest voor eenzaamheid als hij de woning moet verlaten. 3.12 Het hof overweegt dat [appellant] door zijn aandoeningen een kwetsbaar persoon is en dat zijn verbondenheid met het gehuurde groot is. Hoewel het hof ook oog heeft voor de belangen van [geïntimeerde] en haar beperkingen en daar niks aan wil afdoen, zijn naar het oordeel van het hof haar zelfstandigheid en zelfredzaamheid groter dan die van [appellant] . 3.13 Bij de belangenafweging spelen ook de mogelijke alternatieven van partijen een rol. [appellant] voert aan dat zijn fysieke situatie steeds verslechtert. Hij kan, met wat hulp, op dit moment nog zelfstandig wonen in de woning. In de toekomst heeft hij waarschijnlijk professionele hulp nodig. Daarom is, zoals hij ook op de mondelinge behandeling van februari 2026 heeft verteld, voor hem een stap naar een woonzorg-combinatie het meest passend. Alleen is dat nu nog niet aan de orde. Hij kan daarvoor nu geen urgentie/indicatie krijgen en zijn sociale netwerk ter plaatse ondersteunt hem nu. Gelet op zijn financiële situatie is hij aangewezen op de sociale sector, waarin gelijkvloerse woningen schaars zijn. Daarnaast heeft [appellant] voor zijn PTTS een (hulp)hond en moeten huisdieren daarom toegestaan zijn in een andere huurwoning. [geïntimeerde] voert aan dat zij niet over voldoende financiële middelen beschikt om een andere woning aan te kopen en dat zij, gelet op haar leeftijd, geen hypotheek kan verkrijgen. De overwaarde van de verkoop van de woning in Duitsland heeft zij moeten delen met haar ex-partner, aldus [geïntimeerde] . 3.14 Uit het voorgaande wordt duidelijk dat beide partijen groot belang hebben bij de woning. Voor Ter Horst zouden de gevolgen van het moeten verlaten van de woning, gezien zijn kwetsbare situatie, ingrijpend zijn. En het is begrijpelijk dat [geïntimeerde] in haar ouderlijk huis wil wonen, ook omdat het gehuurde geschikt voor haar is. Toch oordeelt hof dat, op dit moment, de belangen van [appellant] groter zijn dan die van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft onvoldoende inzicht gegeven in haar financiële situatie, zodat het hof ervan uitgaat dat alternatieve huisvesting (koop of huur) voor haar beter haalbaar is. [geïntimeerde] heeft wel gesteld dat zij geen hypotheek kan krijgen, maar zij heeft dat niet onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij gezegd dat zij in 2023 een aanvraag heeft gedaan, maar zij heeft daar niets van overgelegd. Datzelfde geldt voor de gestelde opbrengst van de verkoop van haar huis. Bovendien bleek tijdens de mondelinge behandeling dat [geïntimeerde] inkomsten krijgt uit het bedrijf van haar ex-partner, waarvan zij voorheen ook mede-eigenaar was, en ook dat zij de hypotheek op de verhuurde woning inmiddels had afgelost. Het hof gaat er, ook gelet op de huursommen die zij betaalt voor de tijdelijke woningen, daarom vanuit dat [geïntimeerde] een woning in de vrije sector kan huren. Dat geldt niet voor [appellant] . Het hof oordeelt dat [appellant] zijn financiële positie voldoende heeft onderbouwd. Hij heeft namelijk belastingaanslagen overgelegd, waaruit zijn inkomen blijkt. Daaruit blijkt ook dat hij een beperkt vermogen heeft uit een vaststellingstellingsovereenkomst met het Ministerie van Defensie vanwege zijn arbeidsverleden. Gelet op zijn overige inkomsten is aannemelijk dat hij daarop inteert, zoals hij aanvoert. 3.15 Het hof oordeelt dus dat, alles afwegende, het belang van [appellant] bij voortzetting van de huurovereenkomst op dit moment groter is dan het belang van [geïntimeerde] bij beëindiging daarvan. Tijdens de mondelinge behandeling is wel gebleken dat de feitelijke situatie van partijen aan verandering onderhevig is (bijvoorbeeld de afnemende zelfstandigheid van [appellant] ). Het is dus mogelijk dat een belangenafweging op een later moment (in een andere procedure) anders kan uitvallen. De opzegging van de huurovereenkomst is niet rechtsgeldig. Dit betekent dat de vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden afgewezen. Daarmee is het belang van [appellant] bij zijn nevenvorderingen ontvallen en deze zijn dus niet toewijsbaar. conclusie 3.16 De conclusie luidt dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] ten onrechte heeft toegewezen. Het hoger beroep van [appellant] slaagt en het hof zal het vonnis vernietigen, behalve de beslissing over compensatie van de proceskosten. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. De wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na betekening van de uitspraak. 3.17 De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
<nr>4</nr>De beslissing Het hof: 4.1 vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschedé, van 29 juli 2025, behalve de beslissing over compensatie van de proceskosten, en beslist: 4.2 wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af; 4.3 veroordeelt [geïntimeerde] in proceskosten van [appellant] , in het hoger beroep:
€ 362,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief II); 4.3 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M.P.C.J. van Bavel en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 september 2026.
