Deze zaak spitst zich toe op door een huurder verlangd verhuurdersoptreden vanwege door een medehuurder veroorzaakte overlast.
Gerechtshof 's-Hertogenbosch 3 August 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:GHSHE:2025:2743
Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-10-2025
Datum publicatie
03-08-2026
Zaaknummer
200.341.833/01
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
ECLI:NL:GHSHE:2025:2743text/xmlpublic2026-08-03T16:17:422025-10-07Raad voor de RechtspraaknlGerechtshof 's-Hertogenbosch2025-10-07200.341.833/01UitspraakHoger beroepNL's-HertogenboschCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2025:2743text/htmlpublic2026-08-03T16:12:432026-08-03Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:GHSHE:2025:2743 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 07-10-2025 / 200.341.833/01 Deze zaak spitst zich toe op door een huurder verlangd verhuurdersoptreden vanwege door een medehuurder veroorzaakte overlast.
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Handelsrecht zaaknummer 200.341.833/01 arrest van 7 oktober 2025 in de zaak van Stichting Woonpartners,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna: Woonpartners,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven, tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R. Janssen te Helmond, als vervolg op het tussenarrest van 23 juli 2024 in het hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 22 februari 2024 (zaak 9752007CV EXPL 22-1785), zoals verbeterd bij herstelvonnis van 28 maart 2024. Het hof zet de nummering uit het tussenarrest voort.
<nr>5</nr>Het verdere geding in hoger beroep5.1 Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het hiervoor genoemde tussenarrest, waarin op het door Woonpartners opgeworpen incident de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis is geschorst voor zover deze ziet op de veroordeling van de huurkorting vanaf 1 mei 2024;
- de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord met productie 1. 5.2 Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg. De kern van de zaak in hoger beroep 5.3 Deze zaak spitst zich toe op door een huurder verlangd verhuurdersoptreden vanwege door een medehuurder veroorzaakte overlast.
<nr>6</nr>De beoordeling De feiten 6.1.1 In dit hoger beroep dienen, kort samengevat, de volgende feiten tot uitgangspunt.
a. De zelfstandige woonruimtes [A] en [B] in [woonplaats] (hierna: woning [A] en woning [B] ) maken deel uit van een appartementencomplex. Woning [B] is recht boven woning [A] gelegen.
b. Woonpartners heeft woning [B] met ingang van 23 oktober 2019 verhuurd aan [xx] (hierna: [xx] ), die het samen met hun minderjarige zoontje hebben bewoond.
c. Met ingang van 5 mei 2020 heeft Woonpartners woning [A] aan [geïntimeerde] verhuurd. De daarvan opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Huurcontract) vermeldt, zakelijk weergegeven, in artikel 7.1 dat de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 mei 2017 (hierna: AHV) van toepassing zijn.
d. De AHV bepalen, samengevat, in artikel 6.7 dat huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt, dat huurder zich als goed huurder dient te gedragen richting verhuurster en/of door verhuurster ingehuurde derden en dat wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. 6.1.2 Zo nodig zal het hof hierna nog nadere feiten vaststellen. Het geding in eerste aanleg bij de kantonrechter 6.2.1 In dit met de dagvaarding van 10 maart 2022 ingeleide geding heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad
primair:
I. Woonpartners op verbeurte van een dwangsom zal veroordelen tot het laten ontbinden van haar huurovereenkomst met de bewoners van woning [B] en tot de ontruiming van woning [B] ;
subsidiair:
II. Woonpartners op verbeurte van een dwangsom zal veroordelen tot het treffen van (andere) maatregelen zodat [geïntimeerde] weer het huurgenot krijgt dat zij bij het aangaan van de huurrelatie mocht verwachten;
primair en subsidiair:
III. Woonpartners zal veroordelen tot verlaging van de huurprijs met 40% met terugwerkende kracht vanaf 28 maart 2021 tot de datum waarop [geïntimeerde] weer het huurgenot heeft en het gebrek is hersteld;
(hierna: vorderingen I, II en III), met veroordeling van Woonpartners in de proceskosten. 6.2.2 Bij het tussenvonnis van 2 juni 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 8 februari 2023 heeft plaatsgevonden. 6.2.3 De kantonrechter heeft bij mondeling tussenvonnis van 8 februari 2023 [geïntimeerde] toegelaten bewijs te leveren van de door haar ervaren structurele geluidsoverlast en bepaald dat [geïntimeerde] desgewenst een USB-stick in het geding kan brengen. 6.2.4 Bij het beroepen eindvonnis van 22 februari 2024 heeft de kantonrechter in hoofdlijn als volgt overwogen:
[geïntimeerde] is geslaagd in het opgedragen bewijs van de gestelde structurele geluidsoverlast door [xx] (rov. 4.1-4.9). Die structurele geluidsoverlast is in voldoende mate komen vast te staan om primaire vordering I voor de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen zodat subsidiaire vordering II geen bespreking meer behoeft (rov. 4.10).
[geïntimeerde] heeft vanaf 4 juni 2021 recht op huurprijsvermindering omdat Woonpartners eerst vanaf dat moment onvoldoende actie naar aanleiding van de gemelde overlast heeft ondernomen en in verzuim verkeert, wat geldt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en heeft geleid tot verminderd huurgenot (rov. 4.11). Vanwege de wettelijke vervaltermijn van zes maanden zal vordering III tot huurprijsvermindering worden toegewezen vanaf 1 september 2021 en wel voor 30% (rov. 4.12).
De kantonrechter heeft op grond van deze oordelen Woonpartners uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld: om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis een dagvaarding uit te brengen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van woning [B] , op verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag met een maximum van € 25.000,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Woonpartners in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen (dictum 5.1); tot verlaging van de huurprijs met 30% met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2021 tot de datum waarop het gebrek is hersteld (dictum 5.2);
met veroordeling van Woonpartners in de proceskosten. Nieuwe feiten 6.3 Ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft Woonpartners op 14 maart 2024
€ 4.567,54 aan toegewezen huurprijsvermindering aan [geïntimeerde] betaald. Verder heeft Woonpartners bij dagvaarding van 3 april 2024 [xx] in rechte betrokken en gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
i. hun huurovereenkomst zal ontbinden en [xx] zal veroordelen tot ontruiming van woning [B] ;
subsidiair:
hun huurovereenkomst zal ontbinden en [xx] zal veroordelen tot ontruiming van woning [B] indien zij binnen twee jaren na dagtekening vonnis overlast aan omwonenden veroorzaken;
meer subsidiair:
[xx] op verbeurte van een dwangsom zal veroordelen tot nakoming van de huurdersverplichtingen en zal verbieden om overlast jegens omwonenden te veroorzaken;
primair, subsidiair en meer subsidiair:
[xx] zal veroordelen tot betaling van € 4.813,96 plus de vanaf april 2024 aan [geïntimeerde] te betalen huurprijsvermindering aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente;
met veroordeling van [xx] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Het geding in hoger beroep bij dit hof 6.4.1 In dit met de dagvaarding van 17 mei 2024 ingeleide hoger beroep formuleert Woonpartners vijf grieven en concludeert Woonpartners, kort samengevat, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende: de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen;
[geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van wat Woonpartners ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van betaling;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het arrest. 6.4.2
[geïntimeerde] weerspreekt de door Woonpartners geformuleerde grieven en concludeert dat het hof de grieven van Woonpartners ongegrond zal verklaren en Woonpartners zal veroordelen in de proceskosten. De aan het hof voorliggende vorderingen en grieven 6.5 Dit hoger beroep spitst zich toe op de door de kantonrechter aan [geïntimeerde] toegewezen:
- primaire vordering I tot het op verbeurte van een dwangsom doen ontbinden van de huurovereenkomst met [xx] en doen ontruimen van woning [B] .
Alleen als het hof tot een afwijzing van primaire vordering I mocht komen, komt door de devolutieve werking van het hoger beroep aan het hof voor te liggen de door de kantonrechter onbehandeld gelaten:
- subsidiaire vordering II tot het op verbeurte van een dwangsom treffen van (andere) maatregelen om [geïntimeerde] het verwachte huurgenot te verschaffen.
Verder ligt aan het hof voor de aan [geïntimeerde] toegewezen:
- vordering III tot verlaging van de huurprijs met 30% met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2021 tot de datum waarop het gebrek is hersteld.
Bij gebreke van een daartegen kenbaar ingesteld incidenteel hoger beroep komt [geïntimeerde] niet op tegen het door de kantonrechter afgewezen deel van de aan haar toegewezen vorderingen I en III. 6.6
[geïntimeerde] stelt dat zij op 10 juni 2024 op vakantie is gegaan en bij terugkeer op 24 juli 2024 [xx] inmiddels uit woning [B] bleken te zijn vertrokken en woning [B] inmiddels blijkt te zijn verhuurd aan nieuwe bovenburen, zodat Woonpartners het gebrek op 10 juni 2024 permanent heeft beëindigd. Reeds vanwege de door de kantonrechter uitgesproken dwangsomveroordeling, huurprijsverlaging en proceskostenveroordeling laten deze omstandigheden onverlet dat [geïntimeerde] voldoende belang houdt bij haar aan het hof voorliggende vorderingen en dat Woonpartners belang houdt bij een (her)beoordeling van de zaak in dit hoger beroep. 6.7 Door grief 1 betoogt Woonpartners dat de feitenvaststelling door de kantonrechter onjuist, althans onvolledig, is en aanvulling behoeft.
Deze grief kan tot niets leiden. Zelfs bij juistheid kan dat nog niet tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen leiden. Bovendien onderzoekt het hof de relevante feiten zelf en stelt het hof zo nodig - onder de feitenvaststelling of in het kader van de beoordeling - zelfstandig vast welke feiten in hoger beroep tot uitgangspunt dienen.
Daarenboven pretendeert een rechterlijke feitenvaststelling geen volledigheid, maar bevat het op basis van het partijdebat geselecteerde feiten die de rechter onbestreden en voor de beoordeling relevant oordeelt. Het betreft slechts een overzicht op hoofdlijnen, die de rechter bij de beoordeling nog nader kan uitwerken. Relevante feiten die zijn gesteld en worden weersproken, hoort de rechter niet in de feitenvaststelling op te nemen, maar afzonderlijk te onderzoeken en te beoordelen. 6.8
[geïntimeerde] baseert de vorderingen I, II en III er in de kern op dat zij sinds haar intrek in de van Woonpartners gehuurde woning [A] structureel ernstige overlast van [xx] heeft ondervonden, met name in de vorm van: lawaai door luide muziek, televisiegeluiden en ruzies in woning [B] , ook na 22.00 uur; rennen, springen, spelen en schreeuwen door het zoontje, zowel overdag als ‘s nachts; het boven het balkon van [geïntimeerde] uitkloppen van matten en laten vallen van sigarettenpeuken.
[geïntimeerde] stelt voor die ernstige overlast vaak de politie te hebben benaderd, terwijl zij ook de wijkagent met de ernstige geluidsoverlast heeft geconfronteerd. Woonpartners gaf echter steeds te kennen dat het slechts contact- of leefgeluiden zouden zijn waarmee [geïntimeerde] zou moeten leven. Na buurtbemiddeling en toen Woonpartners niets meer van zich liet horen, zegt [geïntimeerde] een advocaat te hebben ingeschakeld. Omdat Woonpartners nog steeds meende dat het slechts om contactgeluiden ging, is [geïntimeerde] op advies van haar advocaat een dossier gaan opbouwen en de aanhoudende geluidsoverlast gaan opnemen. [geïntimeerde] acht het onbegrijpelijk dat Woonpartners nog niets heeft gedaan aan de gehorigheid van het uit 1959 daterende appartementencomplex. Na verloop van tijd hebben [xx] de overlast nog uitgebreid door afval op haar balkon te laten vallen. Doordat Woonpartners niet adequaat ingrijpt, heeft [geïntimeerde] zich vanwege de ondervonden hinder van de voortdurende overlast onder doktersbehandeling moeten laten stellen, aldus nog steeds [geïntimeerde] . 6.9 Woonpartners betoogt in hoofdlijn dat zij niets weet van door [geïntimeerde] gedane overlastmeldingen bij de politie. In verband met de gemelde overlast heeft Woonpartners niet alleen meermalen [geïntimeerde] bezocht, maar ook [xx] en hen allebei gewezen op buurtbemiddeling. Omdat Woonpartners steeds had gereageerd op de overlastklachten maar er in twee jaren tijd slechts drie overlastmeldingen waren ontvangen, er van andere bewoners geen klachten waren ontvangen en er vervolgens negen maanden lang geen nieuwe meldingen meer van [geïntimeerde] werden ontvangen, zegt Woonpartners de zaak destijds te hebben gesloten.
[geïntimeerde] heeft hangende dit geding nogmaals een melding gedaan zonder [xx] daar eerst zelf op te hebben aangesproken, maar dat was volgens Woonpartners een incident door ziekte van hun jonge kind en behoort tot te accepteren leefgeluiden. Woonpartners zegt tegenover [geïntimeerde] niet tekort te zijn geschoten en meent dat een ontbindingsprocedure tegen [xx] geen kans van slagen heeft.
Wat de gehorigheid van het oude appartementencomplex betreft, zullen bouwkundige oplossingen hiervoor beperkt effectief maar wel ingrijpend kunnen zijn. Desondanks zal Woonpartners onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden daartoe en dan een afweging maken, aldus nog steeds Woonpartners. 6.10 Het hof overweegt dat de kantonrechter [geïntimeerde] terecht heeft toegelaten bewijs te leveren van de door haar ervaren structurele geluidsoverlast. Die op 8 februari 2023 uitgesproken bewijsbeslissing is onbestreden gebleven, maar met grief 2 komt Woonpartners op tegen het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van structurele geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door [xx] aan [geïntimeerde] . Door de grieven 3 en 4 betwist Woonpartners dat sprake is van een gebrek dat rechtvaardigt: dat [geïntimeerde] kan afdwingen dat Woonpartners een gerechtelijke ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [xx] moet opstarten; dat [geïntimeerde] recht heeft op een huurkorting. In de toelichting op de grieven 3 en 4 stelt Woonpartners dat voor het geval dat [geïntimeerde] toch recht mocht hebben op een huurkorting, deze maximaal 10% dient te bedragen en is geëindigd met de dagvaarding van [xx] op 3 april 2024. In die toelichting komt Woonpartners ook op tegen de door de kantonrechter opgelegde dwangsom.
De toegelichte grieven 2 tot en met 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 6.11.1 Het hof stelt het navolgende voorop.
Voor zover relevant is volgens artikel 7:204 lid 2 BW sprake van een gebrek aan een verhuurde woning als sprake is van een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:204 lid 3 BW zijn een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Uit de parlementaire geschiedenis van deze wettelijke regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens de overlast ondervindende huurder. De overlast ondervindende huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 6-9). Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. 6.11.2 Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, dient de eerstgenoemde huurder aannemelijk te maken dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de tegen de andere huurder in te stellen ontbindings- en ontruimingsvordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn, terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat de tegen de andere huurder in te stellen vordering toewijsbaar zal kunnen blijken ook niet toereikend is.
In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat deze naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat deze vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan. Wel is het zo dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben om onderzoek te kunnen verrichten en om vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen. 6.12.1 In dit geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van Woonpartners mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens [xx]
Zo stelt [geïntimeerde] al vrijwel sinds de aanvang van de huur op 5 mei 2020 ernstige geluidsoverlast van [xx] te hebben ervaren en hierover aanvankelijk meermalen bij de politie en/of de wijkagent te hebben geklaagd, maar zij staaft dit niet met relevante (politie)stukken.
Blijkens de gedingstukken heeft [geïntimeerde] op 18 november 2020 telefonisch en op 8 en 28 maart 2021 per e-mail bij Woonpartners geklaagd over van [xx] ervaren geluidsoverlast, waarbij [geïntimeerde] in de eerstgenoemde e-mail van 8 maart 2021 heeft geschreven over:
De constante strijd van de buurman met zijn vrouw, het kind dat dag en nacht dingen op de grond gooit, op en neer rent tot soms 1 uur.
en in de laatstgenoemde e-mail van 28 maart 2021 over:
(…) de overlast van het kind was veel te veel. Het kind rende gillend van kamer naar kamer zonder te stoppen. (We hebben het over bijna 23 uur)
(…)
In gesprekken die Woonpartners met zowel [geïntimeerde] als [xx] heeft gevoerd, heeft Woonpartners vervolgens geconcludeerd tot overlast door leefgeluiden.
Daarna heeft in april 2021 buurtbemiddeling tussen [geïntimeerde] en [xx] plaatsgevonden.
Vervolgens heeft de advocaat van [geïntimeerde] bij brief van 26 mei 2021 aan Woonpartners geschreven:
(…) met het verzoek haar het huurgenot te verschaffen waar zij recht op heeft. (…)
Sinds geruime tijd ervaart cliënte enorme overlast vanuit het boven haar appartement gelegen appartement (…) [B] . Ook de huurster van het daar weer boven gelegen appartement (…) [C] (…) heeft er bij u al meermaals op aangedrongen de overlast vanuit (…) [B] te doen eindigen.
(…)
Voor cliënte is de maat vol, waardoor ik u namens haar thans vriendelijk verzoek, zonodig
sommeer, op de huurrelatie tussen uw corporatie en de huurders van het appartement (…) [B] (…) gerechtelijk te laten ontbinden en te (doen) ontruimen. (…)
Voor zover [geïntimeerde] beweert dat de huurster [persoon A] van (de boven woning [B] gelegen) woning [C] ook ernstige overlast van [xx] heeft ervaren, staaft zij dat echter niet met relevante stukken. Onvoldoende weersproken stelt Woonpartners dat andere omwonende huurders uit het appartementencomplex niet hebben geklaagd over door [xx] veroorzaakte geluidsoverlast. Woonpartners heeft dan ook bij brief van 4 juni 2021 aan de advocaat van [geïntimeerde] kunnen en mogen antwoorden:
Gelet op onze bevindingen, zijn wij niet bereid om een procedure op te starten die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (…) 20 B. Uw voorstel is te rigide en zal naar onze mening geen kans van slagen hebben bij de
rechtbank. Er is namelijk géén sprake van een ernstige overlastsituatie waarbij de corporatie op basis van wanprestatie acuut moet ingrijpen. De klachtmelding wordt namelijk ook niet
ondersteund door andere omwonenden. Ook Woonpartners is niet in verzuim geraakt gelet op de interventies die hebben plaatsgevonden. 6.12.2 In de daarop gevolgde ca. negen maanden heeft [geïntimeerde] geen nieuwe klachtmeldingen over [xx] bij Woonpartners gedaan. Wel heeft [geïntimeerde] Woonpartners vervolgens in februari 2022 gewezen op de algemene gehorigheid van het appartementencomplex, dit naar aanleiding van de brief van 28 januari 2022 waarin Woonpartners aan alle bewoners heeft aangekondigd met ingang van 2023 gefaseerd maatregelen te zullen treffen ter verbetering van de isolatie en gehorigheid van het in 1959 gebouwde appartementencomplex. In die brief heeft Woonpartners geschreven welke concrete maatregelen met ingang van 2023 ter verbetering van de isolatie zullen worden getroffen, maar dat:
De geluidsoverlast die tussen de appartementen onderling wordt ervaren, is een lastig te
verhelpen probleem. Dit probleem is helaas kenmerkend voor de manier waarop in deze periode (1959) werd gebouwd. (…) De oplossingen voor dit probleem zijn helaas beperkt. De eventuele werkzaamheden zijn zeer ingrijpend en het resultaat in verminderde geluidshinder is minimaal. Woonpartners gaat de mogelijkheden de komende jaren onderzoeken en hierin een afweging maken. De eventuele werkzaamheden worden dan gekoppeld aan de renovatie van de badkamer, keuken en toilet. Deze binnenrenovatie staat op de planning voor 2027. (…)
Dat [geïntimeerde] naar aanleiding van deze brief vervolgens heeft verzocht om een onderzoek naar het geluidsniveau in haar gehuurde woning [A] en zij Woonpartners verwijt dat niet te hebben gedaan, laat onverlet dat [geïntimeerde] eerst voldoende aannemelijk dient te maken dat het stadium is bereikt waarin van Woonpartners mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens [xx] Dat heeft [geïntimeerde] niet voldoende gedaan. Ook niet doordat [geïntimeerde] eind februari 2022 vervolgens bij Woonpartners heeft geklaagd dat [xx] de overlast hebben uitgebreid door meermalen afval op haar balkon te hebben laten vallen. Na gesprekken met zowel [geïntimeerde] als [xx] heeft Woonpartners bij brief van 4 maart 2022 aan de advocaat van [geïntimeerde] geschreven:
Naar aanleiding van onze bevindingen bij beide partijen constateren we dat er nog steeds sprake is van leefgeluiden. Leefgeluiden zijn normale geluiden van bewoners. Voorbeelden
van leefgeluiden zijn deuren die worden dichtgedaan, blaffende honden, spelende kinderen en douche- of toiletgeluiden. De bovenburen hebben hoogpolig tapijt in hun appartement liggen en geven aan zoveel mogelijk rekening te houden met de onderbuurvrouw.
(…)
Wij betreuren het dat [geïntimeerde] minder huurgenot ervaart. Wij constateren dat er sprake is van een verstoorde burenrelatie, er wordt gesproken over 'represailles', maar dit kan niet aangetoond worden. (…) 6.12.3 De door [geïntimeerde] ingebrachte beeld- en geluidsopnames zijn ook onvoldoende. Zo volgt uit bijvoorbeeld een beeldopname van een op haar balkon aangetroffen sigarettenpeuk nog niet de beweerde onrechtmatige afvaldump op haar balkon. Uit de verschillende geluidsopnames volgen hooguit enkele korte contact- of leefgeluiden die wel als storend kunnen worden ervaren, maar waaruit onvoldoende volgt dat sprake is van de beweerde onrechtmatige of onacceptabele geluidsoverlast. De beeld- en geluidsopnames maken bovendien niet steeds duidelijk in hoeverre het om langdurige incidenten ging en in hoeverre het ging om door [xx] veroorzaakte incidenten. 6.12.4 Anders dan de kantonrechter, oordeelt het hof het bewijs van de door [geïntimeerde] gestelde structurele geluidsoverlast door [xx] niet voldoende overtuigend geleverd met vooral de getuigenissen van de op voordracht van [geïntimeerde] op 11 augustus 2023 gehoorde getuigen [persoon B] , [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] en de door [geïntimeerde] ingebrachte schriftelijke verklaring van [persoon F] d.d. 27 augustus 2023.
Getuige [persoon B] verklaart naar de kern genomen dat zij van oktober 2019 tot ongeveer februari 2023 meermalen per week naar [geïntimeerde] in woning [A] is gekomen en regelmatig met [geïntimeerde] heeft gebeld en daar toen altijd veel lawaai van de bovenburen heeft gehoord in de vorm van stampen, schreeuwen en/of gooien van voorwerpen.
In hun getuigenissen zeggen [persoon C] en [persoon D] in hoofdlijn dat zij [geïntimeerde] vanaf begin 2022 in woning [A] hebben bezocht - aanvankelijk vaker maar later maandelijks - en dat zij toen vrijwel continue storend lawaai van de bovenburen hebben gehoord in de vorm van rennen, op de grond gooien of laten vallen van voorwerpen, springen, stampen en stemmen.
Getuige [persoon E] verklaart in 2022 een weekend bij [geïntimeerde] in woning [A] te hebben gelogeerd en toen op vrijdagavond van ca. 19.00 tot 22.00 uur en op zaterdagochtend veel lawaai te hebben gehoord in de vorm van stampen, rennen en schreeuwen.
In haar schriftelijke verklaring schrijft [persoon F] tweemaal bij [geïntimeerde] in woning [A] te hebben verbleven en toen:
- in 2022 driemaal een incident te hebben ervaren, eenmaal in het bijzonder door het tussen 17.00 en 23.00 uur rennen en stampen van een kind en het gooien van dingen op de vloer bij de bovenburen, een tweede maal door op de veranda naar beneden gekomen water en een derde maal door het huilen en vechten bij de bovenburen;
- in 2023 ’s nachts opnieuw het rennen en stampen te hebben gehoord en ’s ochtends een ei en bloem op veranda te hebben zien liggen.
Deze getuigenverklaringen bevatten evenwel in belangrijke mate te algemene uitspraken en/of beschouwingen en niet wordt altijd duidelijk op welke concrete waarnemingen zij precies berusten, terwijl ook niet altijd duidelijk wordt welke storend ervaren gebeurtenissen hoe lang ongeveer hebben geduurd. Deze verklaringen lijken in ieder geval voor een deel ook te zijn gebaseerd op aannames. 6.12.5 De getuigenverklaringen maken met inachtneming van al het voorgaande wel aannemelijk dat [geïntimeerde] meermalen storende contact- of leefgeluiden van [xx] heeft ervaren, maar onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake is geweest van zodanige ernstige overlast dat de ontbindings- en ontruimingsvordering tegen [xx] de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Met name van belang hierbij is ook dat de andere bewoners van het complex niet hebben geklaagd over door [xx] veroorzaakte overlast en er geen verklaringen of getuigenissen van de politie, de wijkagent en/of medewerkers van Woonpartners zijn ingebracht, terwijl die volgens [geïntimeerde] wel over de beweerde onrechtmatige overlast van [xx] zouden moeten kunnen verklaren.
Bij dit alles komt bovendien nog dat Woonpartners na slechts enkele gemelde klachten vooralsnog mocht volstaan met de bespreking daarvan met zowel [geïntimeerde] als [xx] en met het voorstellen van buurtbemiddeling. Mede gezien de ca. negen maanden dat [geïntimeerde] daarna geen nieuwe klachtmeldingen over [xx] bij Woonpartners heeft gedaan, heeft [geïntimeerde] Woonpartners bovendien onvoldoende aanknopingspunten gegeven voor verdergaande maatregelen en voor meer gericht onderzoek naar de beweerde overlast door [xx] Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Woonpartners in de nakoming van haar verbintenissen tegenover [geïntimeerde] tekortgeschoten is. Van een gebrek aan het gehuurde waarvoor Woonpartners aansprakelijk is, is bij deze stand van zaken geen sprake. 6.13 Nu niet voldoende wordt verduidelijkt dat na eerdere bewijslevering nu nog aanvullend bewijs kan worden bijgebracht en [geïntimeerde] in hoger beroep geen concreet (nader) bewijsaanbod doet, concludeert het hof dat de grieven 2 tot en met 4 er toe leiden dat zowel primaire vordering I tot ontbinding en ontruiming van woning [B] als subsidiaire vordering II tot het treffen van (andere) maatregelen om [geïntimeerde] het verwachte huurgenot te verschaffen en vordering III tot verlaging van de huurprijs, niet toewijsbaar zijn. Slotsom 6.14 Nu wat verder nog is aangevoerd geen concrete feiten bevat die anders doen beslissen, komt het hof reeds op grond van het voorgaande tot de slotsom dat de voorliggende vorderingen I, II en III niet toewijsbaar zijn en dat de grieven 2 tot en met 4 van Woonpartners doel treffen. Omdat [geïntimeerde] hierdoor de in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij wordt, heeft de kantonrechter Woonpartners onterecht in de proceskosten van de eerste aanleg veroordeeld en slaagt ook de daartegen gerichte grief 5.
Het hof zal de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijzen, daartoe het beroepen vonnis vernietigen en de door Woonpartners gevorderde terugbetaling van wat ter uitvoering van het beroepen vonnis is betaald toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
De in eerste aanleg en dit hoger beroep ongelijk krijgende [geïntimeerde] zal in de proceskosten ervan (inclusief het incident) worden veroordeeld, te vermeerderen met de verlangde wettelijke rente daarover. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Woonpartners op:
- voor de eerste aanleg: griffierecht € 0,-- salaris gemachtigde € 612,-- (3 punten x tarief 204,-- ontruiming EA)
totaal € 612,--;
- voor het hoger beroep: dagvaardingskosten € 136,71 griffierecht € 798,-- salaris advocaat € 1.214,-- (1punt x tarief II HB) nakosten € 178,-- (plus verhoging conform beslissing) totaal € 2.326,71.
Het hof beslist nu als volgt.
<nr>4</nr>De uitspraak Het hof: vernietigt het beroepen vonnis van 22 februari 2024, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 28 maart 2024, en doet in zoverre opnieuw recht:
- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af; veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen Woonpartners ter uitvoering van het beroepen vonnis heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten van Woonpartners ten bedrage van € 612,-- voor de eerste aanleg en ten bedrage van € 2.326,71 voor dit hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [geïntimeerde] de proceskosten niet tijdig voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [geïntimeerde] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de wettelijke rente over de hiervoor genoemde proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; verklaart de betalingsveroordelingen in dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.B. Smits en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 oktober 2025. griffier rolraadsheer
