WOZ-beschikking woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerde leidt niet tot een ander oordeel. Het hoger beroep is ongegrond.
Gerechtshof 's-Hertogenbosch 6 August 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:GHSHE:2026:1633
Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-06-2026
Datum publicatie
06-08-2026
Zaaknummer
23/1858
Rechtsgebied
Bestuursrecht; Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
ECLI:NL:GHSHE:2026:1633text/xmlpublic2026-08-06T08:56:552026-06-24Raad voor de RechtspraaknlGerechtshof 's-Hertogenbosch2026-06-1723/1858UitspraakHoger beroepNL's-HertogenboschBestuursrecht; BelastingrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2026:1633text/htmlpublic2026-07-23T12:14:132026-08-06Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:GHSHE:2026:1633 Gerechtshof 's-Hertogenbosch , 17-06-2026 / 23/1858 WOZ-beschikking woning. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerde leidt niet tot een ander oordeel. Het hoger beroep is ongegrond.
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 23/1858 Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 9 november 2023, nummer SHE 22/2542 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding1.1 De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar (hierna: de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing eigenaar (hierna: de aanslag watersysteemheffing) voor het jaar 2022 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij. 1.6. De zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . 1.7. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
<nr>2</nr>Feiten2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning van het bouwjaar 1974. De onroerende zaak bestaat uit een hoofdgebouw met een oppervlakte van 117 m², een aanbouw van 14 m², een aanbouw van 11 m², een aanbouw woonruimte van 4 m², een dakkapel, een dakopbouw van 3 m², een vrijstaande garage van 56 m², een carport van 20 m², een overkapping van 28 m² en zonnepanelen. Het perceel heeft een oppervlakte van 410 m². 2.2. De waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2021 is door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 359.000 (hierna: de beschikte waarde). De aanslag OZB is vastgesteld op € 292,76 en de aanslag watersysteemheffing op € 120,22. 2.3 De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport van 24 november 2022 dat is opgesteld door taxateur [taxateur] (hierna: het taxatierapport). Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vier vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn alle twee-onder-een-kapwoningen gelegen in [woonplaats] en [plaats] , beide behorende tot de gemeente Maashorst, met een woonoppervlakte van 117 m2 tot 126 m2. Het betreft de volgende vergelijkingsobjecten:
[adres 2] te [woonplaats]
[adres 3] te [woonplaats]
[adres 4] te [woonplaats]
[adres 5] te [plaats] Transactieprijs €289.000 €259.000 €422.422 €290.000 Transactiedatum 30-06-2020 08-01-2021 16-09-2021 28-04-2020 Gecorrigeerde transactieprijs(01-01-2021) €306.000 €259.000 €369.000 €312.000 De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak op een aantal beoordelingsaspecten vergeleken met de vergelijkingsobjecten, zoals bouwjaar, grootte woning, oppervlakte kavel en bijgebouwen als ook op de aspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’, ‘voorzieningen’ en ‘ligging’. De heffingsambtenaar heeft het beoordelingsaspect kwaliteit van de onroerende zaak als matig (score 2) beoordeeld, en het beoordelingsaspect onderhoud als goed (score 4). De overige beoordelingsaspecten van de onroerende zaak zijn als normaal (score 3) beoordeeld. Van de vergelijkingsobjecten is het beoordelingsaspect kwaliteit als slecht (score 1) beoordeeld ( [adres 2] en [adres 3] ), dan wel als matig ( [adres 4] en [adres 5] ), en is het beoordelingsaspect onderhoud voor het vergelijkingsobject [adres 3] als matig beoordeeld. De overige beoordelingsaspecten zijn als normaal beoordeeld. Uit de matrix volgt een waarde van de onroerende zaak van € 359.000. 2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep een eigen taxatiematrix ingebracht. Belanghebbende heeft daarbij gebruik gemaakt van dezelfde vergelijkingsobjecten als de heffingsambtenaar, met dien verstande dat belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het vergelijkingsobject [adres 5] te [plaats] . Belanghebbende heeft alle beoordelingsaspecten van de vergelijkingsobjecten beoordeeld als normaal (score 3). De beoordelingsaspecten kwaliteit en voorzieningen van de onroerende zaak heeft belanghebbende beoordeeld als matig (score 2), de overige beoordelingsaspecten van de onroerende zaak heeft belanghebbende beoordeeld als normaal (score 3).
<nr>3</nr>Geschil en conclusies van partijen3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vragen of de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. 3.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde en vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 3.3. Belanghebbende heeft zijn klachten met betrekking tot schending van het bepaalde in artikel 6:17 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), artikel 7:4, lid 4, Awb en artikel 40, lid 2, Wet WOZ ter zitting uitdrukkelijk, onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken en heeft desgevraagd bevestigd dat het geschil zich enkel en alleen uitstrekt tot de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
<nr>4</nr>Gronden Ten aanzien van het geschil 4.1. De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogstbiedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd. 4.2 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de taxeren woning. Voldoende is dat zij op een voor de waardebepaling relevante kenmerken zoals type, bouwjaar, ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. Wel dient de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken op welke wijze hij bij de vergelijking met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 4.3. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof overweegt daartoe als volgt. 4.4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de nadelige ligging van de onroerende zaak nabij [vliegbasis] . Sinds er meer F16’s en F35’s op de basis zijn gestationeerd, wordt er veel meer gevlogen over het dorp [woonplaats] , wat overlast veroorzaakt, aldus belanghebbende. 4.5. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat met deze ligging in voldoende mate rekening is gehouden. De vergelijkingsobjecten liggen op vergelijkbare afstand van de vliegbasis, dan wel dichter bij de aanvliegroute van de vliegbasis (het vergelijkingsobject in [plaats] ). Eventuele overlast is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, aldus de heffingsambtenaar. Het hof overweegt dat de ligging nabij een vliegbasis een omstandigheid kan zijn die bij de waardebepaling in aanmerking moet worden genomen. Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit de conclusie moet worden getrokken dat de ligging van de onroerende zaak, vanwege de nabijheid van [vliegbasis] of anderszins, slechter is dan de vergelijkingsobjecten. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar acht het hof het aannemelijk dat de ligging van de onroerende zaak gelijk of beter is dan die van de vergelijkingsobjecten. Het ziet bevestiging van dit oordeel in het gegeven dat belanghebbende in de door hem zelf overgelegde taxatiematrix alle vergelijkingsobjecten eenzelfde liggingsscore van ‘3’ heeft gekregen als de onroerende zaak, waarbij opgemerkt dat belanghebbende gebruik heeft gemaakt van dezelfde vergelijkingsobjecten als de heffingsambtenaar. 4.6. Belanghebbende stelt de gedateerde staat van de keuken en badkamer ten onrechte is verdisconteerd via het beoordelingsaspect ‘kwaliteit’ in plaats van via het beoordelingsaspect ‘voorziening’, en dat dit tot een onjuiste correctie heeft geleid. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gehanteerde methode ten tijde van het opstellen van het taxatierapport de standaard werkwijze was. Indien het rapport echter ten tijde van de zitting zou zijn opgemaakt, zou dit onder de noemer ‘voorzieningen’ vallen. Het enkele feit dat een ander beoordelingsaspect als meer aangewezen zou kunnen worden beschouwd, maakt de taxatie niet onjuist, zolang het effect van de correctie marktconform is en de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk zijn gemaakt. De correctie die wordt gemaakt voor een matige kwaliteit of onderhoudstoestand, betreft in beide gevallen 5%. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de gedateerdheid van de keuken en badkamer. Voor zover belanghebbende met zijn klacht beoogt te betogen dat een verdergaande correctie gerechtvaardigd zou zijn geweest indien het beoordelingsaspect voorzieningen was toegepast, is hij daar niet in geslaagd. Meer in het bijzonder heeft belanghebbende niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de keukens en badkamers van de vergelijkingsobjecten van een dusdanig betere staat of hoger luxeniveau waren dan die van de onroerende zaak, dat de reeds toegepaste correctie onvoldoende was. 4.7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondergemiddelde afwerkingsniveau van de onroerende zaak en het matige onderhoud van de garage. Naar de mening van belanghebbende is het onderhoud van een gemiddeld niveau, score 3. De heffingsambtenaar stelt dat hoewel de woning oorspronkelijk uit 1974 dateert, deze door de renovaties niet meer te vergelijken is met de oorspronkelijke staat. Dit rechtvaardigt een score 4 (goed) op het beoordelingsaspect onderhoud, aldus de heffingsambtenaar. In toelichting hierop heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de woning op vele onderdelen is opgeknapt. Zo is de woning: aan de voorkant uitgebouwd, waarbij ook een nieuwe gevel is gerealiseerd; voorzien van nieuwe kozijnen; voorzien van een geheel nieuw dak; op vele andere onderdelen vernieuwd. 4.8. Het hof stelt vast dat uit het dossier volgt dat de onderhoudsniveaus van de vergelijkingsobjecten zich op een lager niveau bevinden dan het onderhoudsniveau van de onroerende zaak. In zoverre acht het hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde beoordeling niet onredelijk. Belanghebbende heeft weliswaar foto’s van de (onderhouds)staat van de onroerende zaak in het geding gebracht, maar de heffingsambtenaar heeft gemotiveerd weersproken dat dit tot een lagere beoordeling van dit beoordelingsaspect dient te leiden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof verder voldoende aannemelijk gemaakt dat het beoordelingsaspect onderhoud als goed (score 4) moet worden beoordeeld. 4.9. Belanghebbende heeft in hoger beroep de volgende standpunten ingenomen, waarvan de relevantie niet steeds uit de context blijkt: de stelling dat de benedenverdieping is voorzien van oud dubbel glas, dat naar de huidige normen nagenoeg vergelijkbaar is met enkel glas; de stelling dat de rolluiken dateren uit het jaar 1995; de stelling dat de verwarmingsketel (uit 2007) en de warmteboiler (uit 2000) volgens belanghebbende redelijk verouderd zijn. De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde taxatierapport en de matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het had daarom op de weg van belanghebbende gelegen om zijn stellingen concreet te onderbouwen om het tegendeel te bewijzen. Nu hij die standpunten niet heeft onderbouwd, heeft hij niet voldaan aan zijn bewijslast. 4.10. Belanghebbende heeft in hoger beroep een eigen taxatiematrix in het geding gebracht. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd bevestigd dat deze matrix op verschillende onderdelen onjuistheden bevat. Het hof zal aan het taxatierapport van belanghebbende, gelet op de daarin geconstateerde en erkende onjuistheden, daarom geen doorslaggevende betekenis toekennen. Het hof zal het rapport dan ook niet als zelfstandige grondslag voor een lagere waardevaststelling hanteren. 4.11. Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geeft geen aanleiding voor een ander oordeel. Tussenconclusie 4.12. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. Ten aanzien van het griffierecht 4.13. Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden. Ten aanzien van de proceskosten 4.14. Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
<nr>5</nr>Beslissing Het hof: verklaart het hoger beroep ongegrond; bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door J. Wessels, raadsheer, in tegenwoordigheid van B.B. Gedik, als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. De griffier, De raadsheer, B.B. Gedik J. Wessels Het aanwenden van een rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
