Kort geding. Ontruiming bedrijfsruimte wegens niet gebruiken.
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 21 August 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:OGEAM:2026:116
Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
21-08-2026
Datum publicatie
21-08-2026
Zaaknummer
SXM202600293
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:OGEAM:2026:116text/xmlpublic2026-08-21T17:07:452026-08-21Raad voor de RechtspraaknlGerecht in eerste aanleg van Sint Maarten2026-06-26SXM202600293UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:OGEAM:2026:116text/htmlpublic2026-08-21T17:06:232026-08-21Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:OGEAM:2026:116 Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten , 26-06-2026 / SXM202600293 Kort geding. Ontruiming bedrijfsruimte wegens niet gebruiken.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202600293
Vonnis in kort geding 26 juni 2026 in de zaak van 1. de Stichting Particulier Fonds Achterstaat International Group Private Fund Foundation, alsmede als lasthebber van de volgende personen: 2. de erfgenamen van [naam],3. [eiser 3],4. [eiser 4],5. [eiser 5], gevestigd in Sint Maarten en wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
eiseres in conventie,
gedaagden in reconventie,
gemachtigde: mr. L.G.J. Berman, tegen de naamloze vennootschap SNADOW N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in reconventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: R. Duncan. Partijen zullen hierna AIG en Snadow worden genoemd.
<nr>1</nr>Het verloop van de procedure <?linebreak?>1.1. AIG heeft op 19 maart 2026 een verzoekschrift ingediend. Bij brief van 20 april 2026 heeft AIG een productie ingediend. Op 23 april 2026 heeft AIG per e-mail aanvullende producties ingediend en Snadow heeft op 23 april 2026 een voorwaardelijke vordering in reconventie ingediend.
Vervolgens heeft op 24 april 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen. 1.2. Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de kwestie onderling door middel van een minnelijke regeling te laten oplossen. De zaak is verwezen naar de rol van 22 mei 2026 voor akte uitlating. 1.3. Op 5 mei 2026 heeft AIG een akte eiswijziging ingediend en bij e-mailbericht van 21 mei 2026 heeft AIG medegedeeld dat partijen nog in overleg zijn over een regeling. De zaak is verwezen naar de rol van 12 juni 2026 voor akte uitlating. 1.4. Bij brief van 9 juni 2026 heeft AIG twee extra producties ingediend. Partijen hebben op de kleine rol van 12 juni 2026 door een akte bericht dat er geen regeling is bereikt. Zij hebben een en ander ter zitting nader toegelicht. 1.5. Vonnis is bepaald op vandaag.
<nr>2</nr>De feiten2.1. Eiseressen sub 2 tot en met 5 zijn erfgenamen in de nalatenschap van [erflaatster] en zijn in die hoedanigheid gerechtigd door legaat tot een perceel grond met daarop een pand aan de [adres] Sint Maarten, dat zij verhuren voor commerciële doeleinden. Een Stichting Particulier Fonds is opgericht waarin de rechten van de verhuurder zijn ondergebracht. 2.2. Tussen AIG en Snadow is een huurovereenkomst getekend voor een periode van 25 jaar. De huur is, bij lease extension agreement in maart 2017 verlengd tot september 2039. De huur dient jaarlijks voor 1 oktober betaald te worden. 2.3. Enkele maanden na de verlenging wordt Sint Maarten geraakt door orkaan Irma en de onderhuurder van Snadow, First Caribbean International Bank, eindigt de onderhuur. AIG heeft zich bereid verklaard de huur tijdelijk op te schorten en deze vervolgens aanzienlijk te verlagen. Tijdens de wederopbouw van Sint Maarten werd het land daarna getroffen door de COVID-19-pandemie. Ook in die periode zijn partijen een tijdelijke huurverlaging overeengekomen. In deze periode wordt het pand niet of nauwelijks gebruikt. 2.4. Op 26 september 2025 en 3 oktober 2025 verzoekt Snadow om een uitstel voor de verschuldigde huur. 2.5. Op 7 oktober 2025 heeft de gemachtigde van AIG een ingebrekestelling verstuurd. 2.6. Bij brief van 15 oktober 2025 heeft Snadow aan AIG meegedeeld dat een bedrag van USD 21.000 was voldaan, met het verzoek de huur voortaan per kwartaal dan wel in andere termijnen te voldoen. AIG reageert hierop bij brief van 21 oktober 2025, waarin zij opnieuw meedeelt dat het uitblijven van betaling en het niet-gebruik van het gehuurde tot ontbinding van de huurovereenkomst zullen leiden. AIG deelt bij bericht van 19 november 2025 mee dat zij de procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst in gang zal zetten. 2.7. Op 1 december 2025 wordt het resterende deel van de huur tot en met september 2026 voldaan. Vervolgens wordt op 3 december 2025 opnieuw een ingebrekestelling verzonden ter zake van de verschuldigde late fees en rente. Bij bericht van 15 december 2025 deelt Snadow mee voornemens te zijn het pand medio januari 2026 op te knappen en vervolgens onder te verhuren. 2.8. Op 27 januari 2026 heeft AIG de huurovereenkomst met Snadow ontbonden.
<nr>3</nr>Het geschil 3.1. AIG vordert na eiswijziging in conventie: Snadow te bevelen binnen twee (2) dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan te vangen met de herstel- en reparatiewerkzaamheden van het gehuurde en deze reparaties gereed te hebben binnen vier (4) weken na het te wijzen vonnis onder verbeurte van een dwangsom van USD 5.000.— per dag met een maximum van USD 500.000.— zolang Snadow daarmee in gebreke blijft; Snadow te bevelen het gehuurde binnen een (1) maand en twee (2) dagen (na de voltooiingstermijn van de reparaties) na het in dezen te wijzen vonnis het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te nemen. Waaronder het geopend zijn van maandag tot en met vrijdag van 8:30 uur ’s ochtends tot 17:00 uur ’s middags eveneens onder verbeurte van een dwangsom van USD 5.000.— per dag met een maximum van USD 500.000.— zolang Snadow daarmee in gebreke blijft; Snadow te veroordelen in de kosten van deze procedure en het salaris van gemachtigde, inclusief nakosten, zulks onder bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van de dag van betekening van het te dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 3.2. AIG legt aan haar vordering ten grondslag dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Dit belang is erin gelegen dat verdere achteruitgang van het gehuurde dient te worden voorkomen en het pand weer in een normale staat van gebruik moet worden gebracht. Hoewel Snadow op grond van de huurovereenkomst bevoegd is tot onderverhuur, rechtvaardigt die bevoegdheid niet dat het gehuurde gedurende langere tijd ongebruikt en leeg blijft staan. Langdurige leegstand brengt immers aanzienlijke risico's met zich, waaronder schade aan het pand, verval, verpaupering, kraak en vandalisme. Daarnaast kunnen langdurige leegstand en het ontbreken van feitelijk gebruik gevolgen hebben voor de verzekerbaarheid van het pand, omdat de opstalverzekeraar voorwaarden stelt aan het gebruik van het verzekerd object en dekking kan beperken of uitsluiten indien sprake is van aanhoudende leegstand. 3.3. Snadow vordert (voorwaardelijk) in reconventie:
a. AIG, gezamenlijk en afzonderlijk te veroordelen om de reeds betaalde huurpenningen over de periode mei t/m september 2026, ad USD 35.000, -- aan Snadow terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2026 tot de dag van algehele betaling;
b. AIG, gezamenlijk en afzonderlijk, te bevelen aan Snadow te betalen al het vanwege de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst genoten voordeel uit ongerechtvaardigde verrijking. 3.4. Snadow legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurpenningen tot en met september 2026 volledig zijn voldaan. Voor zover na beëindiging van de huurovereenkomst sprake is van vooruitbetaalde huur die geen grondslag meer vindt in het gebruik van het gehuurde, heeft Snadow recht en belang bij restitutie van hetgeen onverschuldigd is betaald. Door de voortijdige beëindiging verkrijgt AIG reeds aanzienlijk eerder de vrije beschikking over het gebouw, zonder daarvoor enige vergoeding verschuldigd te zijn. Dit levert voor AIG een aanzienlijk financieel voordeel op, terwijl Snadow haar investeringen niet volledig zal kunnen terugverdienen. Het behoud van de vooruitbetaalde huurpenningen zou onder deze omstandigheden leiden tot een ongerechtvaardigde verrijking van AIG ten koste van Snadow, hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is. 3.5. Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
<nr>4</nr>De beoordeling Inleiding 4.1. AIG heeft haar primaire vordering tot ontruiming ingetrokken. In dit kort geding gaat daarom nu nog om de vraag of Snadow nog in het gehuurde mag blijven, zonder er zelf daadwerkelijk gebruik van te maken.
Spoedeisend belang 4.2. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen van AIG.
De resterende vorderingen 4.3. Ter zitting van 24 april 2026 is met partijen gesproken over de vraag welke reparatiewerkzaamheden Snadow precies zou moeten verrichten. De procedure is daarna aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen ter plaatse verduidelijking te geven en te krijgen. Dat heeft onder meer geresulteerd in een rapport dat AIG heeft opgemaakt. Hierin worden de volgende onderdelen vermeld:
1. Herstel van gaten in de vloer
2. Vervanging en herplaatsing van plafondplaten
3. Herstel van waterschadevlekken
4. Verwijdering en afvoer van alle oud en beschadigd meubilair, inventaris en afval
5. Herstel van de achtergevel en achteringang
6. Herstel van alle rolluiken en plaatsing van rolluikkappen
7. Herschilderen van voor- en achtergevel
8. Verwijdering van afval en begroeiing aan voor- en achterzijde De bepaling in de huurovereenkomst waarop AIG zich beroept, luidt als volgt:
“The Lessee shall be responsible for any and all maintenance and repairs, including but not limited to, repairs that are necessary to maintain the structural integrity of the building.” 4.4. Snadow stelt dat de “structurele integriteit” van het pand in tact is. Dat volgt inderdaad uit het IXI-rapport van 31 juli 2025, waaruit onder meer blijkt dat het dak behoorlijk is gerepareerd. De hiervoor geciteerde bepaling ziet echter niet alleen op structurele gebreken. 4.5. Snadow stelt daarnaast dat onderdeel 8 van deze lijst is uitgevoerd. Snadow heeft ter onderbouwing van die stelling foto’s in het geding gebracht.Snadow stelt zich verder op het standpunt dat de geopperde klachten niet serieus of belangrijk genoeg zijn om de vorderingen te rechtvaardigen. Dat is een heel andere opstelling dan die op de zitting van 24 april 2026. Nog daargelaten dat in ieder geval onderdelen 5 en 6 meer zijn dan slechts cosmetisch, mag AIG als verhuurder van Snadow verwachten dat ook deze ‘cosmetische’ herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd. Dat lijkt overigens ook in het belang van Snadow zelf; als het Gerecht de door AIG in het geding gebrachte foto’s bekijkt, dan kan het zich voorstellen dat een potentiële huurder hierop al snel afknapt. Bovendien stelt Snadow ook dat al deze ‘cosmetische’ gebreken zullen worden hersteld, zodra er een nieuwe huurder is gevonden. Dat is alleen in de afgelopen bijna negen jaar nog niet gelukt en enig concreet zicht op een huurder is er op dit moment ook niet. 4.6. Snadow stelt dat AIG niet het recht heeft om te dicteren hoe Snadow het gehuurde beheert, maar daarin vergist Snadow zich. Als eigenaar van het pand heeft AIG dat namelijk tot op zekere hoogte wel en daarover gaat deze procedure. 4.7. AIG heeft op grond van de huurovereenkomst het recht om te vorderen dat Snadow het gehuurde daadwerkelijk in bezit neemt. Dat mag Snadow zelf doen, of zij kan ervoor zorgen dat zij het gehuurde onderverhuurt, waarna de onderhuurder het pand in gebruik neemt. Behalve dat deze verplichting volgt uit de huurovereenkomst, volgt die ook uit de wet. Als goede huurder dient Snadow onder meer te zorgen voor een adequate verzekering. Op de eerste zitting is al aan de orde geweest dat het pand door Snadow verzekerd is bij Nagico dat het pand “must be occupied as commercial space”. Een van de clausules die uitsluiting van de dekking inhoudt (artikel 8, onder b), luidt: “If the building insured or containing the insured property become unoccupied and so remain for a periode of more than 30 days.” Van AIG kan niet worden verlangd dat zij dit ongedekt zijn van schade door bijvoorbeeld storm of brand nog langer onverzekerd laat. 4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gewijzigde subsidiaire vorderingen toewijsbaar zijn. Het tweede deel van die vordering zal worden beperkt tot het daadwerkelijk in gebruik nemen, maar zonder daarbij aan Snadow openingstijden op te leggen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd.Vonnis uitvoerbaar bij voorraad 4.9. Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gemeenschappelijk Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.Proceskosten 4.10. Snadow zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van AIG tot op heden begroot op: explootkosten Cg 249,50zegelkosten Cg 30,00griffierecht Cg 450,00
salaris gemachtigde Cg 1500,00 +
totaal: Cg 2229,50. in voorwaardelijke reconventie 4.11. Doordat AIG haar primaire vordering tot ontruiming heeft ingetrokken, doet de voorwaarde waaronder de eis in reconventie is ingesteld zich niet voor. Daarom behoeft deze eis geen verdere bespreking.
<nr>5</nr>De beslissing Het Gerecht: 5.1. beveelt Snadow om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te beginnen met de herstel- en reparatiewerkzaamheden van het gehuurde zoals hiervoor onder 4.3. omschreven en deze reparaties gereed te hebben binnen zes weken na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van USD 500 per dag met een maximum van USD 50.000 zolang Snadow daarmee in gebreke blijft; 5.2. beveelt Snadow het gehuurde binnen zes weken na betekening van dit vonnis het gehuurde daadwerkelijk zelf in gebruik te nemen of door een onderhuurder daadwerkelijk in gebruik te laten nemen, onder verbeurte van een dwangsom van USD 500 per dag met een maximum van USD 50.000 zolang Snadow daarmee in gebreke blijft; 5.3. veroordeelt Snadow tot betaling aan AIG van de proceskosten, aan de zijde van Snadow tot op heden begroot op Cg 2.229,50, te vermeerderen met de nakosten, tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2026 tot aan de dag van algehele voldoening; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026. The decision of the Judgment This summary in English is intended only as a service from the Court to inform the parties and is not intended to replace the judgment. No rights can be derived from it. In case of differences between the judgment and this summary, the judgment in Dutch is always decisive. The Court shall not be liable for any damage arising from any use of this summary.
<nr>5</nr>
<?linebreak?>5. The Decision The Court: 5.1. orders Snadow to begin the restoration and repair work on the leased property, as described in paragraph 4.3 above, within two days of the service of this judgment and to complete these repairs within six weeks of service of this judgment, subject to a penalty of USD 500 per day, up to a maximum of USD 50,000, for as long as Snadow remains in default; 5.2. orders Snadow to actually take possession of the leased property itself or to have a subtenant actually take possession of it within six weeks of the service of this judgment, subject to a penalty of USD 500 per day, up to a maximum of USD 50,000, for as long as Snadow remains in default; 5.3. orders Snadow to pay AIG the costs of the proceedings, estimated to date at Cg 2,229.50 on Snadow’s side, plus subsequent costs, estimated to date at Cg 250 without service of process and Cg 400 after service of this judgment, and, in the event of non-payment, plus statutory interest from July 7, 2026, until the date of full payment; 5.4. declares this judgment enforceable immediately; 5.5. dismisses the remaining or alternative claims.
