Kort geding. Verstopping riolering bevindt zich onder woning gedaagde. Vordering eiseres tot openbreken woning afgewezen, omdat eiser eerst de afvoer in zijn eigen woning goed moet aanleggen.
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten 3 August 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:OGEAM:2026:93
Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
20-07-2026
Datum publicatie
03-08-2026
Zaaknummer
SXM202600486
Rechtsgebied
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:OGEAM:2026:93text/xmlpublic2026-08-03T16:40:122026-07-20Raad voor de RechtspraaknlGerecht in eerste aanleg van Sint Maarten2026-06-12SXM202600486UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigKort gedingNLCiviel rechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:OGEAM:2026:93text/htmlpublic2026-08-03T16:39:172026-08-03Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:OGEAM:2026:93 Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten , 12-06-2026 / SXM202600486 Kort geding. Verstopping riolering bevindt zich onder woning gedaagde. Vordering eiseres tot openbreken woning afgewezen, omdat eiser eerst de afvoer in zijn eigen woning goed moet aanleggen.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202600486
Vonnis in kort geding: 12 juni 2026 in de zaak van
<nr>1</nr>de stichting TOWN HOUSE DEVELOPMENT FOUNDATION, gevestigd in Sint Maarten,
2. [eiser sub 2],
wonende in Sint Maarten,
3. [ eiseres sub 3], wonende in Sint Maarten,
eisers,
gemachtigde: mr. K. Huisman, tegen
<nr>1</nr>[gedaagde sub 1], 2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
gedaagden,
gemachtigde: mr. C.J. Koster. Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
<nr>1</nr>Verloop van de procedure <?linebreak?>1.1. [ eiseres] heeft op 5 mei 2026 een verzoekschrift ingediend. [gedaagde] heeft op 28 mei 2026 een akte ingediend en [eiseres] heeft op 28 mei 2026 aanvullende producties ingediend.
Vervolgens heeft op 29 mei 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De gemachtigden hebben daarbij gebruikgemaakt van pleitaantekeningen, die zij hebben overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is verklaard. 1.2. Vonnis is bepaald op vandaag.
<nr>2</nr>De feiten2.1. [ eiseres] is eigenaar van Villa #5 gelegen aan [adres], Philipsburg, een van de zogenaamde Town House Villa's. [gedaagde] is eigenaar van de naastgelegen Villa #4. De verhouding tussen de eigenaren wordt beheerst door Rules and Regulations. Het beheer wordt gevoerd door eiseres, de stichting THDF. [eiseres] is daarvan de voorzitter, eiseres [naam eiseres] is de penningmeester. 2.2. Op 4 maart 2026 heeft zich op de bovenverdieping van Villa #5 een terugstroom van rioolwater voorgedaan in het toilet als gevolg van een op dat moment nog onbekende verstopping in de rioleringsleiding. Het toilet op de bovenste verdieping van Villa #5 kan niet langer worden gebruikt. 2.3. Uit nader onderzoek is gebleken dat de verstopping zich in een leiding onder de vloer van de keuken van villa #4 bevindt.
<nr>3</nr>Het geschil 3.1. [ eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na uitspraak van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door het Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, volledige en ongehinderde toegang te verlenen tot Villa #4 aan verzoekers en/of door hen ingeschakelde derden (waaronder begrepen loodgieters en specialisten), teneinde alle noodzakelijke herstel/reparatie werkzaamheden uit te voeren aan de rioolleiding welke kosten worden gedragen door THDF overeenkomstig de Rules; [gedaagde] te veroordelen om alle medewerking te verlenen die redelijkerwijs noodzakelijk is voor een correcte en voortvarende uitvoering van voornoemde werkzaamheden; te bepalen dat, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het onder 1 en 2 bepaalde te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste toestemming van [gedaagde], zodat verzoekers gerechtigd zijn zich met behulp van de sterke arm van politie en justitie toegang te verschaffen tot de villa; [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van USD 1.000,- per dag, althans per overtreding, dat hij in strijd handelt met het onder 1 en 2 bepaalde; [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, 3.2. [ eiseres] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Op grond van de Rules zijn de eigenaren verplicht toegang en medewerking te verlenen tot hun villa om toegang tot het riool/afvoer te krijgen teneinde onderhoud/reparaties uit te voeren. Ook op grond van het burenrecht, in bijzonder artikel 6:162 BW jo 5:37 BW, is het niet geoorloofd om onrechtmatige hinder te veroorzaken. [gedaagde] weigert medewerking te verlenen om de nodige werkzaamheden uit te voeren onder de vloer van zijn woning. 3.3. [ gedaagde] voert tot zijn verweer dat de verstopping het gevolg is van een onjuiste aansluiting van de leidingen in de woning van [eiseres] en dat er minder vergaande oplossingen moeten worden gezocht. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
<nr>4</nr>De beoordeling Spoedeisend belang 4.1. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vorderingen: onmiddellijke medewerking en toegang verlenen.
Inhoudelijke overwegingen 4.2. Verschillende loodgieters hebben geprobeerd de verstopping te verhelpen. Dat is niet gelukt. Wel is voldoende komen vast te staan dat de verstopping zich voordoet in de grond onder de woning van [gedaagde]. Ook staat voldoende vast dat hierdoor problemen ontstaan op de bovenverdieping van de woning van [eiseres]; het toilet kan daar niet gebruikt worden en huurders van [eiseres] hebben hier logischerwijs over geklaagd. 4.3. Op 1 april 2026 is technisch onderzoek verricht door ICE. Het rapport is bij het verzoekschrift niet overgelegd door [eiseres]. Dat is in strijd met de bepaling in artikel 18c Rv: “Partijen zijn verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig, naar waarheid en in een zo vroeg mogelijk stadium aan te voeren.”Het rapport is pas bij de latere stukken door de gemachtigde van [eiseres] overgelegd. 4.4. Uit het ICE-rapport blijkt dat er een afvoerpijp vanuit een schacht in de woning van [eiseres] onder de woning van [gedaagde] loopt. Het rapport vermeldt hierover:“After about 28ft into the pipe, the camera hit something and could not be pushed further. On the screen of the Pipe Inspection System device, a blockage could be seen. The blockage in this pipe consisted of pieces of small stones and concrete. The location of this blockage is under the floor in the kitchen area of unit 4.”Uit het onderzoek door de deskundige volgt ook dat in dezelfde schacht in de woning van [eiseres] de rioolleiding van de bovenverdieping is aangesloten op de leiding voor hemelwaterafvoer die verder naar de woning van [gedaagde] loopt. De deskundige komt uiteindelijk tot de volgende aanbevelingen:“Based on the above findings, remediation of the current blockage will likely require removal of the floor finishes and localized breaking of the floor slab in Unit 4 to expose and repair the damaged 4-inch drainage pipe.However, due to the inconsistencies observed and the absence of as-built drawings or reliable information regarding the routing and discharge point of the blocked drainage pipe, it is recommended that the pipe alignment and termination be verified prior to undertaking any reconnection.Particular attention should be given to confirming whether this pipe discharges into an existing or abandoned cistern. If connected to a cistern, there is potential for contamination, which could pose a risk to health, especially if the cistern is used for domestic purposes such as bathing or drinking water storage, or even for greywater reuse (e.g., irrigation). Perhaps the cistern is used for emergencies (after a major hurricane).Accordingly, a detailed investigation of the system is strongly recommended before re-establishing any connection or reinstating the pipe, to ensure that the final configuration is safe, functional, and consistent with appropriate sanitary design principles.” 4.5. Gelet op de bevindingen en de aanbevelingen door de deskundige slaagt het verweer van [gedaagde] en zullen de vorderingen worden afgewezen. Voordat tot de gevorderde rigoureuze maatregelen wordt overgegaan, dient eerst nader onderzoek plaats te vinden. Niet duidelijk is waar de afvoer onder de woning van [gedaagde] eindigt. Als dat ergens in een cistern is, kan de huidige verbinding niet worden gehandhaafd. Een gesuggereerde oplossing is bovendien dat de hemelwaterafvoerleiding niet verder wordt benut voor rioolwaterafvoer, maar dat [eiseres] de riolering van zijn bovenverdieping laat aansluiten op de riolering van zijn benedenverdieping. 4.6. Die suggestie is eerder ook al aan [eiseres] gedaan, in een aan hem gerichte e-mail van 10 maart 2026. [eiseres] heeft die e-mail wel bij zijn verzoekschrift in het geding gebracht, maar hij heeft de daarin opgenomen suggestie tot aanpassing van zijn eigen riolering weggelakt. Ook dat is in strijd met artikel 18c Rv. Zijn verklaring ter zitting dat niet hijzelf, maar zijn vrouw alles heeft samengevoegd, kan daar niet aan afdoen, omdat [eiseres] verantwoordelijk blijft voor zijn eigen processtukken.Proceskosten 4.7. Eisers zullen als de in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op Cg 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde]. 4.8. Gelet op de schending van artikel 18c Rv, zoals hiervoor onder 4.3 en 4.6 omschreven, zal het Gerecht het verzoek van [gedaagde] honoreren om [eiseres] daarnaast in de reële proceskosten te veroordelen. Deze begroot het Gerecht op USD 8.000,-. Vonnis uitvoerbaar bij voorraad 4.9. Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
<nr>5</nr>De beslissing Het Gerecht: Rechtdoende in kort geding: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op Cg. 1.500,-; 5.3. veroordeelt [eiseres] (eiser 2) daarnaast in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op USD 8.000,-; 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door mr. A.S. Veldhuizen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2026.
