ECLI:NL:RBMNE:2026:4541

WOZ-waarden van drie appartementen. In tegenstelling van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar terecht de woningen aangemerkt als drie aparte eenheden. Van een samenstel is geen sprake. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de eenvoudige staat van de woningen. Het beroep is ongegrond.

Rechtbank Midden-Nederland 6 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

ECLI	ECLI:NL:RBMNE:2026:4541
Instantie	Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak	20-07-2026
Datum publicatie	06-08-2026
Zaaknummer	UTR 24/2418 t/m UTR 24/2420
Rechtsgebied	Bestuursrecht; Belastingrecht
Bijzondere kenmerken	Eerste aanleg - enkelvoudig

ECLI:NL:RBMNE:2026:4541 text/xml public 2026-08-06T08:54:25 2026-07-20 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Midden-Nederland 2026-07-21 UTR 24/2418 t/m UTR 24/2420 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Utrecht Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4541 text/html public 2026-08-06T08:53:55 2026-08-06 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBMNE:2026:4541 Rechtbank Midden-Nederland , 21-07-2026 / UTR 24/2418 t/m UTR 24/2420
WOZ-waarden van drie appartementen. In tegenstelling van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar terecht de woningen aangemerkt als drie aparte eenheden. Van een samenstel is geen sprake. Verder heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de eenvoudige staat van de woningen. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 24/2418 t/m UTR 24/2420

<?linebreak?>uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2026 in de zaak tussen

[eiser] , in [plaats] , eiser
en

de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)

Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] (de woningen).
1.1
In de beschikking van 31 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer

Object

Vastgestelde waarde

UTR 24/2418

[adres 1] app 1

€ 431.000,-

UTR 24/2419

[adres 2] app 2

€ 424.000,-

UTR 24/2420

[adres 3] app 3

€ 452.000
1.2.
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2024 het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarden verlaagd naar respectievelijk € 397.000,-, € 390.000,-, en € 416.000,-.
1.4.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de aanslagbiljetten zijn vernietigd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) deelgenomen. Eiser was zonder bericht afwezig.

Overwegingen
Feiten

2. Eiser is eigenaar van de woningen, de woningen zijn appartementen uit 1900. [adres 1] heeft een oppervlakte van 58 m² en beschikt over een dakterras van 23 m². [adres 2] heeft een oppervlakte van 57 m² en beschikt over een dakterras van 4 m². [adres 3] heeft een oppervlakte van 65 m².

Geschil

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woningen per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde. Eiser bepleit een totale waarde voor de woningen samen van € 750.000,-

Beoordelingskader

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 4] (incl. [adres 4] ), verkocht op 7 juli 2021 voor € 495.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 9 november 2021 voor € 505.075,-;

- [adres 6] , verkocht op 20 december 2021 voor € 605.000,-;

- [adres 7] , verkocht op 30 november 20 voor € 586.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde buurt in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau door voor de woningen een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

Zijn de wooneenheden [adres 1, 2 en 3] ten onrechte aangemerkt als zelfstandige objecten?

9. Eiser voert aan dat de wooneenheden geen zelfstandige appartementen betreffen. Naast het feit dat ze niet zijn gesplitst, voldoen de sanitaire voorzieningen niet aan de voorwaarden van het Bouwbesluit. Zo zijn de badkamers gerealiseerd in voormalige gangkasten en hebben ze een oppervlakte van maximaal 1,6 m². Ook is het voor eiser niet mogelijk om de wooneenheden afzonderlijk te verkopen, zonder te splitsen en te verbouwen.

10. De heffingsambtenaar stelt dat in het kader van de Wet WOZ een (on)gebouwd eigendom als één onroerende zaak wordt aangemerkt, tenzij een gedeelte van een (on)gebouwd eigendom gezien de indeling bestemd is om afzonderlijk te worden gebruikt. Dat kan anders zijn als twee of meer van deze gedeelten bij dezelfde belastingplichtige in eigendom en gebruik zijn en naar alle omstandigheden van het geval in onderling samenhang bezien, bij elkaar horen. De heffingsambtenaar ziet zich voor de vraag gesteld of de drie gebouwde eigendommen (woningen) van eiser als zelfstandige eenheden mogen worden aangemerkt. Daarvoor dient beantwoord te worden of de woningen gezien de indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dat is zo, als de woning afsluitbaar is en er een toilet, was- en kookgelegenheid aanwezig is. De heffingsambtenaar wijst op de iWOZ-kaarten van de woningen uit 2021 en 2022 en stelt dat de woningen aan deze vereisten voldoen. Daarom dienen volgens de heffingsambtenaar de woningen als afzonderlijk aangemerkt te worden. Omdat de woningen niet dezelfde gebruiker hebben, kan er geen samenstel worden gevormd.

11. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar dat de woningen als aparte eenheden worden aangemerkt. Dat het voor eiser niet praktisch is om deze woningen los te verkopen, staat niet aan deze indeling onder de Wet WOZ in de weg. Dat de badkamers, zoals eiser opmerkt, niet zouden voldoen aan de vereisten van het Bouwbesluit en niet afsluitbaar zijn, maakt ook niet dat de drie woningen als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt. De afsluitbaarheid ziet enkel op de woning als geheel en niet op de voorzieningen die zich daarbinnen bevinden. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
12. Eiser voert aan dat de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld, zo heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de eenvoudige staat van de woningen. Eiser wijst daarbij op de matige isolatie van de woningen. Daarnaast had de heffingsambtenaar de woningen niet mogen vergelijken met “zelfstandige kadastraal gesplitste appartementen”, aldus eiser.

13. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen gewaardeerd op een ‘2’ (van de 5). Dat is ondergemiddeld. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat op basis van de (overgelegde) iWOZ-kaarten van de woningen niet kan worden geconcludeerd dat het onderhoud een lagere beoordeling dan een ‘3’, ofwel ‘gemiddeld’ horen te krijgen.

14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat met een waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De referentiewoningen zijn (zoals onder punt 7 geoordeeld) voldoende vergelijkbaar met de woningen. Omdat de woningen onder de Wet WOZ als zelfstandige appartementen worden aangemerkt, mag de heffingsambtenaar ook vergelijken met zelfstandige appartementen. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woningen. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daar waar verschillen zijn geconstateerd zijn correcties toegepast. Daaruit volgt ook dat er voldoende ruimte is in de matrix tussen de prijzen per m² van de woningen en de referentiewoningen om eventuele verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau te compenseren, zo ook de mindere isolatie. Daardoor is het aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.

Buitensporige verhoging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren

16. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde buitensporig is verhoogd. Indien de WOZ-waarde wordt geïndexeerd, zou de nieuwe WOZ-waarde volgens eiser € 750.000,- moeten zijn en niet € 1.307.000,-. De rechtbank overweegt dat naast het feit dat er geen rechten kunnen worden ontleed aan de WOZ-waarden van de voorgaande jaren, de heffingsambtenaar de woningen als afzonderlijke zelfstandige woonruimtes heeft aangemerkt. De woningen zijn dus afzonderlijk gewaardeerd. Eiser dient de WOZ-waarde in beginsel niet bij elkaar op te tellen, omdat WOZ-waarde zo niet wordt berekend.

Waardeverklaring door een makelaar

17. Eiser heeft een waardeverklaring overgelegd van een makelaar, waaruit blijkt dat de woningen op 25 januari 2024 tezamen een waarde hebben van € 775.000,-. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de waardeverklaring geen geldige taxatie is, omdat er binnen de waardeverklaring geen rekening wordt gehouden met de ficties zoals ze bestaan onder de Wet WOZ. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de waardeverklaring is niet bruikbaar ter beoordeling van de WOZ-waarden.

Conclusie en gevolgen
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt geen vergoeding van zijn griffierecht.

Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Wijzend op artikel 16 sub a van de Wet WOZ, artikel 16 sub c Wet WOZ en artikel 16 sub d Wet WOZ.

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBMNE:2026:4541

Rechtbank Midden-Nederland 6 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

Word lid van PONT | Klimaat

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBMNE:2026:4541

Rechtbank Midden-Nederland 6 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Klimaat

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT