WOZ, woning, standaard. Beroep op het gelijkheidsbeginsel. Ongegrond.
Rechtbank Midden-Nederland 3 August 2026
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:RBMNE:2026:4731
Instantie
Rechtbank Midden-Nederland
Datum uitspraak
24-07-2026
Datum publicatie
03-08-2026
Zaaknummer
UTR 25/4523
Rechtsgebied
Bestuursrecht; Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
ECLI:NL:RBMNE:2026:4731text/xmlpublic2026-08-03T11:58:422026-07-24Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Midden-Nederland2026-06-18UTR 25/4523UitspraakEerste aanleg - enkelvoudigNLUtrechtBestuursrecht; BelastingrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4731text/htmlpublic2026-08-03T11:58:222026-08-03Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBMNE:2026:4731 Rechtbank Midden-Nederland , 18-06-2026 / UTR 25/4523 WOZ, woning, standaard. Beroep op het gelijkheidsbeginsel. Ongegrond.
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 25/4523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
<?linebreak?>
[eiser] , uit [plaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar (gemachtigde: P.J.G. Jansen) Inleiding1.1 In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.2 In de beschikking van 31 januari 2025 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 707.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.4 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.5 De zaak is behandeld op de zitting van 10 april 2026. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Overwegingen Feiten 3. Eiser is eigenaar van de woning, een twee onder één kap woning uit 1905. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m². De woning beschikt over een berging van 8 m² en een dakkapel. 4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 707.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde. Beoordelingskader 5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. 6. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. 7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. 8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:
[adres 2] , verkocht op 29 april 2025 voor € 585.000,-;
[adres 3] , verkocht op 16 januari 2024 voor € 565.000,-;
[adres 4] , verkocht op 9 april 2024 voor € 850.000,-. Het oordeel van de rechtbank 9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. 10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. De taxatiematrix en de vastgestelde waarde 11.1 Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix is volgens eiser geen volwaardig taxatierapport, het is slechts een rekenkundig model en kent veel zwaktes. Zo is het niet inzichtelijk waar de kwalificaties van de KOUDV-factoren op gebaseerd zijn. Eiser stelt dat zijn woning niet beter is qua voorzieningen, kwaliteit of onderhoud dan de andere woningen aan de [straat] . Ook de berekening van de prijs per vierkante meter is onnavolgbaar. De door de heffingsambtenaar gebruikte waarde van
€ 7000,- per vierkante is veel te hoog. Uit de matrix volgt een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 5597,- en wanneer die prijs toegepast zou worden op de woning van eiser, zou dat neerkomen op een WOZ-waarde van € 565.297,-. Om de taxatiematrix te kunnen analyseren heeft eiser de opdrachtbrief van de heffingsambtenaar aan de taxateur nodig. Bovendien had een inpandige taxatie opgenomen moeten worden. 11.2 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In de matrix is als gezegd inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in de objectkenmerken tussen de referentiewoningen en de woning. De methode die eiser hanteert met betrekking tot de prijs per vierkante meter wordt niet gebruikt binnen de toepassing van de Wet WOZ. Er dient namelijk rekening gehouden te worden met verschillen in bijvoorbeeld de primaire en secundaire objectkenmerken en, zoals in dit geval ook gedaan is in de taxatiematrix, met verschillen in gebruiksoppervlakte. De taxateur heeft gewerkt met een meerdelige waardeopbouw zodat rekening wordt gehouden met de verschillen. De vergelijking vindt plaats op basis van eenheidsprijzen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar de berekening van de waarde per vierkante meter van de woning toegelicht. De gecorrigeerde gemiddelde waarde per vierkante meter bij een gemiddelde oppervlakte van 126 m² is € 3600,-. Vervolgens is door middel van de wortelformule de waarde per vierkante meter aangepast naar de grootte van de woning van eiser, namelijk 100 m². Dat resulteert in een waarde van € 4035,- per vierkante meter. Deze waarde is vervolgens gecorrigeerd naar de bovengemiddelde KOUDV-factoren van de woning en dat resulteert in een waarde van
€ 5044,- per vierkante meter. Ook heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat binnen de gemeente [gemeente] de waarde behoorlijk verschilt tussen verschillende wijken. Daarom heeft de heffingsambtenaar referentiewoningen in hetzelfde gebied verkozen boven referentiewoningen met een vergelijkbare onderhoudstoestand of voorzieningenniveau, die gelegen zijn in een andere wijk. Daarnaast is de woning in 2020 door eiser gekocht voor
€ 620.000,- en kijkend naar de prijsontwikkelingen over de jaren ligt de vastgestelde waarde dan ook in lijn. 11.3 De rechtbank stelt ten eerste vast dat de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix voldoet aan de in de Wet WOZ gestelde eisen. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar niet gehouden om de woning in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen. De stelling van eiser dat de opdrachtbrief van de heffingsambtenaar aan de taxateur nodig is om de waardebepaling te controleren, volgt de rechtbank niet. De achterliggende gedachte van de informatieverplichting van de heffingsambtenaar is een gelijkwaardige procespositie van partijen. De heffingsambtenaar moet inzichtelijk maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling, zodat eiser dat ook kan controleren. Met de taxatiematrix en de toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht gegeven. Er is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake van een informatieachterstand bij eiser. 11.4 Ten aanzien van de vastgestelde waarde overweegt de rechtbank als volgt. Zoals ook onder punt. 10 overwogen is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar over het verschil in waarde van woningen per wijk in de gemeente Baarn, de gebruikte referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Hoewel de waarde per vierkante meter van de woning hoger ligt dan de waarde per vierkante meter van de referentiewoningen, kan de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar op de opbouw van die waarde per vierkante meter goed volgen. Daarmee heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen, zoals in dit geval in gebruiksoppervlakte, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, tussen de referentiewoningen en de woning. Eiser heeft niet onderbouwd waaruit blijkt de KOUDV-factoren voor zijn woning te hoog of foutief zijn gewaardeerd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de in de taxatiematrix gehanteerde indicaties voor de KOUDV-factoren. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting ter illustratie desgevraagd uitgerekend dat de verkoopprijs van € 620.000 uit 2020 geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2024, € 820.000,- zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Het gelijkheidsbeginsel 12.1 Eiser stelt zich verder op het standpunt dat er sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel omdat uit een vergelijking van WOZ-waarden van andere woningen in de [straat] ook volgt dat de waarde van zijn woning (veel) te hoog is vastgesteld. De waarde van de woning van eiser wijkt af van alle buurpanden in de straat. 12.2 De heffingsambtenaar wijst er op dat van een schending van het gelijkheidsbeginsel slechts sprake is indien gelijke gevallen ongelijk worden behandeld op grond van een beleid dat berust op een oogmerk van begunstiging. Gezien de grote onderlinge verschillen tussen de twee onder één kap woningen aan de [straat] en binnen de wijk [locatie] , zowel wat betreft de primaire als de secundaire kenmerken, is van gelijke gevallen geen sprake. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet in het geding zijn. 12.3 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en is daarmee van oordeel dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Eiser heeft niet onderbouwd dat de genoemde woningen in zijn straat identiek zijn. Bovendien kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, de waarde van een woning niet worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde van een andere woning, een andere waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juni 2026. de griffier de rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 13 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877. Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
