ECLI:NL:RBOBR:2026:5780

De verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, want de huurder betaalt de huurverhogingen niet. De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder af. De huurverhoging is namelijk niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De verhuurder heeft niet aangetoond dat de aangetekende herinneringsbrieven over het voorstel met de huurverhoging door de huurder zijn ontvangen.

Rechtbank Oost-Brabant 17 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

ECLI	ECLI:NL:RBOBR:2026:5780
Instantie	Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak	13-08-2026
Datum publicatie	17-08-2026
Zaaknummer	11911782 CV EXPL 25-5724
Rechtsgebied	Civiel recht
Bijzondere kenmerken	Bodemzaak

ECLI:NL:RBOBR:2026:5780 text/xml public 2026-08-17T14:56:35 2026-08-13 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Oost-Brabant 2026-06-18 11911782 CV EXPL 25-5724 Uitspraak Bodemzaak Eerste aanleg - enkelvoudig NL 's-Hertogenbosch Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:5780 text/html public 2026-08-17T14:56:04 2026-08-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOBR:2026:5780 Rechtbank Oost-Brabant , 18-06-2026 / 11911782 CV EXPL 25-5724
De verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, want de huurder betaalt de huurverhogingen niet. De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder af. De huurverhoging is namelijk niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De verhuurder heeft niet aangetoond dat de aangetekende herinneringsbrieven over het voorstel met de huurverhoging door de huurder zijn ontvangen.

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 11911782 CV EXPL 25-5724

Vonnis van 18 juni 2026

in de zaak van

Stichting Mooiland,

te Grave , gemeente Land van Cuijk ,

eisende partij,

hierna te noemen: Mooiland ,

gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] , gemeente [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E.M. Prins.

<nr>1</nr>De procedure 1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 30 september 2025 met producties 1 tot en met 3;

- de conclusie van antwoord van 4 december 2025;

- de door Mooiland ingediende akte eisvermeerdering van 24 april 2026, met producties 4 tot en met 15;

- de aan de zijde van Mooiland op 1 mei 2026 ingediende producties 16 en 17;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is datum voor vonnis bepaald.

De zaak in het kort

De verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, want de huurder betaalt de huurverhogingen niet. De rechtbank wijst de vordering van de verhuurder af. De huurverhoging is namelijk niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De verhuurder heeft niet aangetoond dat de aangetekende herinneringsbrieven over het voorstel met de huurverhoging door de huurder zijn ontvangen. In dit vonnis legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

<nr>2</nr>De feiten 2.1.
Op 23 mei 2012 is tussen Mooiland als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] maandelijks aan Mooiland de huurtermijn verschuldigd. De huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan, uiterlijk op de eerste van de maand.
2.3.
Op 16 april 2024 heeft Mooiland [gedaagde] per gewone post een brief gestuurd met een voorstel tot verhoging van de maandelijkse kale huur per 1 juli 2024, te weten van

€ 575,03 naar € 605,51.
2.4.
Op 24 september 2024 heeft Mooiland een aangetekende rappelbrief verzonden aan [gedaagde] .
2.5.
Op 15 april 2025 heeft Mooiland per gewone post een brief gestuurd met een voorstel tot verhoging van de maandelijkse kale huur per 1 juli 2025, namelijk van € 605,51 naar € 632,70.
2.6.
Op 23 september 2025 heeft Mooiland een aangetekende rappelbrief verzonden aan [gedaagde] .
2.7.
In 2024 en 2025 bleef de bijdrage servicekosten onveranderd op € 0,80 per maand. [gedaagde] betaalt vanaf 1 juli 2024 € 575,83 per maand aan huur en servicekosten.

<nr>3</nr>Het geschil 3.1.
Mooiland vordert - na vermeerdering van eis ter zitting- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.575,93 aan kale huurachterstand tot en met mei 2026, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
3.2.
Mooiland legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij heeft in 2024 en in 2025 aan [gedaagde] een brief gestuurd met daarin een voorstel om de huurprijs te verhogen. Zowel in 2024 als in 2025 is een huurverhoging tot stand gekomen, omdat beide jaren een aangetekende rappelbrief is gestuurd en [gedaagde] hiertegen niet in bezwaar is gekomen bij de huurcommissie. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de huurprijs geldig is verhoogd. [gedaagde] is echter iedere maand de oude huurprijs blijven betalen. Daarom is er volgens Mooiland een huurachterstand van € 1.575,93. Dit bedrag ziet op de niet-betaalde huurverhogingen van juli 2024 tot en met mei 2026.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Mooiland , met veroordeling van Mooiland in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] betwist de vordering van Mooiland . Zij heeft nooit ingestemd met de huurprijswijzigingen. [gedaagde] voert daartoe aan dat zij nooit brieven over de voorgestelde huurverhoging heeft ontvangen. Ook de aangetekende rappelbrieven zijn nooit ontvangen. Omdat zij deze brieven nooit heeft ontvangen, geldt dat Mooiland de procedure zoals dwingendrechtelijk voorgeschreven in artikel 7:253 BW niet heeft gevolgd. Daarom zijn de huurprijsverhogingen niet geldig tot stand gekomen. Het is daarom terecht dat [gedaagde] aan Mooiland de oude huurprijs van € 575,83 is blijven betalen. Er is dan ook geen huurachterstand.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

<nr>4</nr>De beoordeling
Kern van de zaak
4.1.
In deze zaak staat de vraag centraal of Mooiland jegens [gedaagde] aanspraak heeft op de verhoogde huurprijs.

Beoordeling van de huurverhoging
4.2.
Op grond van artikel 7:252 lid 1 BW is het vereist dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs schriftelijk wordt gedaan. Mooiland stelt dat zij dit tijdig heeft gedaan, te weten bij brieven van 16 april 2024 en 15 april 2025. [gedaagde] betwist dat zij die brieven heeft ontvangen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] nooit schriftelijk bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging (zoals bedoeld in artikel 7:253 lid 1 BW) en de huurverhoging ook niet heeft betaald. Het lag daarom op de weg van Mooiland om [gedaagde] nogmaals op het voorstel te wijzen middels een aangetekende rappelbrief (ingevolge artikel 7:253 lid 2 sub b BW). Pas als [gedaagde] die rappelbrieven heeft ontvangen en vervolgens niet naar de huurcommissie is gestapt, wordt zij geacht met de huurverhoging te hebben ingestemd.
4.3.
Mooiland heeft aangevoerd dat zij op 24 september 2024 en op 23 september 2025 een aangetekende rappelbrief heeft verzonden. [gedaagde] betwist dat zij deze rappelbrieven heeft ontvangen.
4.4.
Nu [gedaagde] de ontvangst van de rappelbrieven betwist, geldt het volgende. Een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde uitleg brengt mee dat Mooiland in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door haar is verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde daar door haar kon worden bereikt, én dat de verklaring daar is aangekomen. Een schriftelijke mededeling die de geadresseerde heeft ontvangen op een door deze bij recente contacten met de afzender gebruikt postbusadres, heeft haar in beginsel bereikt als bedoeld in art. 3:37 lid 3.
4.5.
Uit de door Mooiland overgelegde stukken blijkt dat – ten aanzien van de rappelbrief met betrekking tot de voorgestelde huurverhoging van 2024 - een bezorger van ‘depostBode’ op 25 september 2024 onderweg is geweest naar [gedaagde] , maar dat de bewuste rappelbrief niet is bezorgd. In de door Mooiland overgelegde “zending info” staat vermeld op 25 september 2024, 11.58h: “Niet bezorgd. Zending in bewaring tot 10-10-2024”). De brief is vervolgens naar het kantoor van “depostBode” gegaan, waar de zending tot 10 oktober 2024 is bewaard maar nooit is afgehaald. Op de “zending info” van de postbezorger staat niet vermeld wat de reden is dat de brief niet is bezorgd. Evenmin staat vermeld of en zo ja, op welke wijze de postbezorger aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat en waar de brief voor haar in bewaring is genomen en hoe zij deze kan ophalen. De brief is op 10 oktober 2024 om 03:00h geretourneerd naar de afzender.
4.6.
Ten aanzien van de rappelbrief met betrekking tot de voorgestelde huurverhoging van 2025 is de gang van zaken grofweg hetzelfde geweest. Mooiland heeft ter zitting benadrukt dat zij de brief aangetekend heeft verzonden. Zij verwijst naar de door haar als productie 13 overgelegde stukken. Mooiland stelt dat de brief op een afhaalpunt werd bewaard, maar daar nooit is afgehaald. Dit wordt ondersteund door de stukken die door Mooiland als productie 13 in het geding zijn gebracht. Uit de door Mooiland overgelegde stukken is op te maken dat een aangetekende brief in het distributieproces van PostNL heeft gezeten en beschikbaar is geworden op een afhaallocatie, en er staat vermeld “Zending niet afgeleverd”. Mooiland geeft ten slotte aan dat de brief vervolgens naar haar is geretourneerd en zij verwijst hierbij naar productie 13.
4.7.
In de akte van 24 april 2026 schrijft de gemachtigde van Mooiland dat [gedaagde] niet heeft gereageerd op het door de postbode achtergelaten afhaalbericht. Mooiland heeft hierover ter zitting verklaard dat zij ervan uit is gegaan dat de postbezorger een bericht heeft achtergelaten met de mededeling dat de brief op het postkantoor kan worden opgehaald, omdat dat de gebruikelijke werkwijze van postbezorgers is. Volgens [gedaagde] heeft de postbezorger echter geen afhaalbericht bij haar achtergelaten. De gemachtigde van [gedaagde] heeft er ter zitting op gewezen dat de door Mooiland overlegde stukken ook niet aantonen dat een afhaalbericht in de brievenbus van [gedaagde] is gedaan.
4.8.
Uit de door Mooiland overlegde stukken blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat een afhaalbericht op het adres van [gedaagde] is achtergelaten. Uit de hiervoor besproken ‘track en trace’-gegevens is namelijk slechts op te maken dat de aangetekende brief niet is bezorgd en dat de brief uiteindelijk geretourneerd is naar de afzender. Dit geldt zowel voor de brief uit 2024 als voor de brief uit 2025. Het is dan ook niet gebleken dat [gedaagde] de aangetekende brieven heeft ontvangen, danwel dat bij [gedaagde] berichten in de bus zijn gedaan met daarop instructies op welke wijze zij de aangetekende brieven kan ophalen. Aldus is door Mooiland – op wie gelet op artikel 3:37 lid 3 BW en artikel 150 Rv de bewijslast rust – niet bewezen dat [gedaagde] de rappelbrieven daadwerkelijk heeft ontvangen of dat zij deze door eigen toedoen niet heeft ontvangen. Dat betekent dat [gedaagde] niet geacht wordt te hebben ingestemd met de huurverhogingen, als bedoeld in artikel 7:253 lid 3 BW, en de huurverhogingen niet tot stand zijn gekomen. Van een huurachterstand is dan ook geen sprake.

Conclusie van de rechtbank
4.9.
De vordering wordt bij gebrek aan grondslag afgewezen.
4.10.
De nevenvorderingen tot betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten volgen het lot van de hoofdvordering: deze worden eveneens afgewezen.

Mooiland moet de proceskosten betalen
4.11.
Mooiland is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
4.12.
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

288,00

(2 punten × € 144,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

360,00

<nr>5</nr>De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Mooiland af,
5.2.
veroordeelt Mooiland in de proceskosten van € 360,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Mooiland niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.N. van Haren en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2026.

HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104, NJ 2013/391 (Centavos/Stichting Nieuwenhuis).

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBOBR:2026:5780

Rechtbank Oost-Brabant 17 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

Word lid van PONT | Klimaat

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT

Menu

FILTER OP CONTENT

ECLI:NL:RBOBR:2026:5780

Rechtbank Oost-Brabant 17 August 2026

Jurisprudentie – Uitspraken

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Word lid van PONT | Klimaat

Algemeen

Service

Navigeer

Berghauser Pont Mediagroep

CONTACT