Menu

Filter op
content
PONT Klimaat
  • PONT home
    • molen

    0

    ECLI:NL:RBOVE:2026:4636

    ECLI:NL:RBOVE:2026:4636

    Beroep gegrond. De gemachtigde voert aan dat de taxateur van de heffingsambtenaar de factor ‘cultuurgrondvrijstelling’ niet goed heeft toegepast. Volgens de heffingsambtenaar is op een deel van het perceel de cultuurgrondvrijstelling van toepassing - op grond van artikel 2, lid 1, sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ - en op een ander deel niet. In eerdere taxaties wa...

    Rechtbank Overijssel 5 August 2026

    Jurisprudentie – Uitspraken

    ECLI ECLI:NL:RBOVE:2026:4636
    Instantie Rechtbank Overijssel
    Datum uitspraak 29-07-2026
    Datum publicatie 05-08-2026
    Zaaknummer ak_24_2086
    Rechtsgebied Bestuursrecht; Belastingrecht
    Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig
    ECLI:NL:RBOVE:2026:4636 text/xml public 2026-08-05T12:00:06 2026-07-29 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Overijssel 2026-07-29 ak_24_2086 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Zwolle Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:4636 text/html public 2026-07-29T12:02:51 2026-08-05 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOVE:2026:4636 Rechtbank Overijssel , 29-07-2026 / ak_24_2086
    Beroep gegrond. De gemachtigde voert aan dat de taxateur van de heffingsambtenaar de factor ‘cultuurgrondvrijstelling’ niet goed heeft toegepast. Volgens de heffingsambtenaar is op een deel van het perceel de cultuurgrondvrijstelling van toepassing - op grond van artikel 2, lid 1, sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ - en op een ander deel niet. In eerdere taxaties was hiermee ten onrechte geen rekening gehouden. In de taxatiematrix in beroep is hier, in het voordeel van belanghebbenden, wel rekening mee gehouden. De heffingsambtenaar heeft in beroep de woning en grond opnieuw laten controleren en inmeten. Daarbij is de grond gesplitst, aanvankelijk op basis van de volgende indeling: 1.800 m² grond bij de woning en 7.512 m² weidegrond. In de taxatiematrix is de oppervlakte van de bij de woning behorende grond gecorrigeerd, van 1.800 m² naar 2.150 m². De overige grond is voor de waardebepaling buiten beschouwing gelaten. De gemachtigde heeft zijn stelling dat de cultuurgrondvrijstelling niet juist is berekend niet, laat staan met verifieerbare gegevens, onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

    RECHTBANK OVERIJSSEL

    Zittingsplaats Zwolle
    Bestuursrecht
    zaaknummer: ZWO 24/2086

    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
    <?linebreak?>de erven van [naam 1] , belanghebbenden
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),

    en
    de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: mr. D. Prook)
    Inleiding
    De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) met een besluit van 25 februari 2023 - aanvankelijk - vastgesteld op € 466.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Twenterand voor het jaar 2023 opgelegd (aanslagnummer [aanslagnummer] ).
    Belanghebbenden hebben een bezwaarschrift ingediend.

    De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden met een uitspraak op bezwaar van 24 februari 2024 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 430.000,-, onder toekenning van proceskosten voor de bezwaarfase.
    In de overgelegde (niet gedateerde) taxatiematrix in beroep is de WOZ-waarde per 1 januari 2022 voor onderhavig belastingjaar 2023 getaxeerd op € 417.000,-.
    De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

    De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2026 opnieuw ter zitting behandeld, nadat was gebleken dat de gemachtigde van belanghebbenden de digitale link voor een verbinding via Teams voor de zitting op 30 januari 2026 niet heeft kunnen openen.
    Aan de zitting van 16 juli 2026 hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbenden, die pleitaantekeningen heeft overgelegd, en namens de heffingsambtenaar mr. D. Prook en

    [naam 2] , WOZ-taxateur.
    Feiten
    1. Belanghebbenden zijn als erfgenamen gezamenlijk eigenaar van de woning. De vrijstaande woning, gebouwd in 1920, heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlak (gbo) van 152 m² en staat op een perceel van - herberekend - 2.150 m².

    De woning beschikt over een dakkapel van 2 m², een berging van 110 m², een carport van 20 of 30 m², een overkapping van 18 m² en een aanbouw van 25 m². De totale gbo bedraagt aldus de heffingsambtenaar (doch betwist door belanghebbende) 179 m² inclusief genoemde aanbouw en dakkapel, met een onder gemiddelde ligging (2).
    Beoordeling door de rechtbank
    2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

    3. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).

    4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 3] , WOZ-taxateur. In deze matrix concludeert de taxateur tot een lagere waarde van de woning op de waardepeildatum van € 417.000,-. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten:

     [adres 2] , bouwjaar 1930, met een gebruiksoppervlak (gbo) van 149 m², met onder meer een aanbouw van 28 m², een berging van 18 m² en een kavel van 893 m², verkocht voor € 409.000,- en notarieel geleverd op 11 juli 2022;

     [adres 3] , bouwjaar 1920, met een gbo van 117 m², een berging van 87 m², een overkapping van 41 m² en een kavel van 12.264 m², verkocht voor € 512.450,- en notarieel geleverd op 2 november 2021;

     [adres 4] , bouwjaar 1905, met een gbo van 114 m², met (onder meer) een aanbouw van 27 m², een berging van 164 m² en een kavel van 7140 m², verkocht voor € 537.500,- en notarieel geleverd op 1 februari 2022.
    5. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbenden. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de gebruiksoppervlakte en de kaveloppervlakte, heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

    6. De gemachtigde voert aan (i) dat de gbo van de woning te groot is berekend. De gbo is volgens hem niet groter dan 166 m². Bovendien (ii) zijn de kavels van de vergelijkingsobjecten gewaardeerd volgens de grondstaffel woningen 2023, terwijl geen motivering is gegeven voor het feit dat bij [adres 3] , anders dan bij onderhavige woning, bij de waardering van de grond (van 12.264 m²) is afgezien van splitsing.

    7. De heffingsambtenaar stelt dat de gbo van de woning ter plaatse tweemaal is ingemeten. Het resultaat van een inmeting op 4 oktober 2024 is weergegeven in het document ‘Inmeting [adres 1] via Disto’ (gevoegd bij het verweerschrift). Deze meting komt uit op een gbo van 182 m². Het gbo van de woning is nogmaals ingemeten door een taxateur van ‘Databeheer’. Uit die tweede meting (‘Inmeting [adres 5] via ‘Way2GO’) volgt een gbo van 179 m². Daarmee is woningoppervlakte volgens twee metingen bijna hetzelfde. De taxateur is in het voordeel van belanghebbenden uitgegaan van een gbo van 179 m².

    8. De rechtbank oordeelt dat voldoende betrouwbaar en inzichtelijk is vastgesteld dat de gbo minimaal 179 m² bedraagt (152 + 2 + 25 met verschillende vermenigvuldigingsfactoren/rekenbedragen in de matrix voor woningdeel, dakkapel, berging, carport, overkapping, aanbouw en perceel, zie genoemde matrix) nu de gbo tweemaal is ingemeten en de gemachtigde dit resultaat niet gemotiveerd heeft betwist.

    9. Ten aanzien van de bij de woning en bij [adres 3] behorende grond en de toepassing van de grondstaffel heeft de heffingsambtenaar terecht verwezen naar de gegevens en berekening in de taxatiematrix in beroep. Gelet op het voorgaande slagen beide beroepsgronden niet.

    10. De gemachtigde voert aan (iii) dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase bij de waardebepaling steeds andere vergelijkingsobjecten gebruikt zonder daarvoor een goede reden op te geven.

    11. Anders dan gemachtigde (veronder)stelt, mag volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad de heffingsambtenaar in elke fase van het geding de WOZ-waarde onderbouwen met nieuwe gegevens en de beste, rond de waardepeildatum gelegen, verkoopcijfers van voldoende vergelijkbare referentieobjecten hanteren in het kader van de waardering van de woning. De heffingsambtenaar heeft dat in onderhavig geval gedaan en ook mogen doen. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

    12. De gemachtigde voert aan (iv) dat niet voldoende rekening is gehouden met de verminderde kwaliteit, staat van onderhoud en ligging van de woning. De woning moet wat betreft de Koudvl-factoren kwaliteit, onderhoud en ligging als slecht en/of matig (1 tot 2) worden gekwalificeerd. De kwaliteit van de woning en de staat van onderhoud zijn slecht, gezien het ernstig achterstallige onderhoud aan de (houten) kozijnen, die op korte termijn moeten worden vervangen. Daarnaast heeft de woning beschadigde dakpannen. Het dak is niet geïsoleerd en de kelder is lek. Ten slotte ligt op het perceel van de buren heel veel rotzooi. De gemachtigde heeft als bijlage bij het beroepschrift een fotoreeks overgelegd met 22 foto’s (B-003 tot en met B-024).

    13. Gemachtigde heeft verder stukken overgelegd met betrekking tot de per 1 januari 2023 vastgestelde WOZ-waarde (belastingjaar 2024). Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde per 1 januari 2023 aanvankelijk heeft vastgesteld op

    € 440.000,-. Naar aanleiding van een herbeoordeling van die waarde heeft de heffingsambtenaar die waarde verlaagd tot € 401.000,- na herberekening van het perceel (2.150 m²) als gevolg van vrijstelling van de (overige) cultuurgrond. Belastingjaar 2024 is in onderhavig geschil geen onderwerp van beroep.

    14. De rechtbank overweegt als volgt.

    In de onderhavige procedure heeft de heffingsambtenaar in beroep (kennelijk mede naar aanleiding van door gemachtigde in beroep overgelegde foto’s) de woning qua onderhoud - gerelateerd aan het bouwjaar - en qua ligging - vanwege ‘heel veel rotzooi om de woning van de buren’ - gekwalificeerd als onder gemiddeld/matig (2).

    15. De heffingsambtenaar wijst erop dat de kwaliteit van de woning moet worden bezien in het licht van bouwjaar (1920); de kwaliteit is in dat licht bezien normaal of gemiddeld (3).

    16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aldus voldoende rekening gehouden met de onder gemiddelde staat van onderhoud. Dat op het perceel van de buren kennelijk sprake is van veel rotzooi is geen reden om de woning qua ligging nóg lager te waarderen dan matig (2). De gemachtigde heeft niet met verifieerbare gegevens onderbouwd dat de heffingsambtenaar in de matrix verdergaande correcties had moeten toepassen.

    17. Voor wat betreft de staat van de woning geldt overigens dat belanghebbenden - onbetwist ter zitting - de taxateur in een eerder stadium van de procedure niet hebben toegestaan om foto’s te maken van onderdelen van de woning.

    18. De beroepsgronden met betrekking tot de waardering van secundaire kenmerken van de woning slagen gelet op het voorgaande niet.

    19. De gemachtigde voert verder aan (v) dat de taxateur van de heffingsambtenaar de factor ‘cultuurgrondvrijstelling’ niet goed heeft toegepast. Voor zover die stelling en die grond in onderhavig beroep alsnog geacht moet zijn herhaald, overweegt de rechtbank het volgende.

    20. Volgens de heffingsambtenaar is op een deel van het perceel de cultuurgrondvrijstelling van toepassing - op grond van artikel 2, lid 1, sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ - en op een ander deel niet.

    In eerdere taxaties was hiermee ten onrechte geen rekening gehouden. In de taxatiematrix in beroep is hier, in het voordeel van belanghebbenden, wel rekening mee gehouden.

    21. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het bezwaar in beroep de woning en grond opnieuw laten controleren en inmeten. Naar aanleiding daarvan de grond gesplitst, aanvankelijk op basis van de volgende indeling: 1.800 m² grond bij de woning en 7.512 m² weidegrond. In de taxatiematrix in beroep is de oppervlakte van de bij de woning behorende grond gecorrigeerd van 1.800 m² naar 2.150 m². De overige grond is voor de waardebepaling buiten beschouwing gelaten. De gemachtigde heeft deze berekening/indeling niet gemotiveerd betwist. Toepassing van de cultuurgrondvrijstelling leidt tot een lagere WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

    22. De gemachtigde heeft ter zitting de rechtbank verzocht om de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 primair vast te stellen op € 383.000,- en subsidiair op

    € 417.000,-. De gemachtigde heeft daartoe in beroep respectievelijk bij zijn pleitnota zelf opgestelde matrixen ingebracht.

    De gemachtigde heeft de rechtbank en de heffingsambtenaar op 11 juni 2026 een toelichting toegezonden op 'de modelmatige waardebepaling' en daarbij opgemerkt dat het 'resultaat uit het model nog wel door een gecertificeerde taxateur [is] beoordeeld’.

    23. De rechtbank overweegt als volgt.

    De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuwe taxatiematrix overgelegd, waaruit blijkt dat de waarde van de woning c.a. getaxeerd € 417.000,- bedraagt.

    De rechtbank volgt deze matrix omdat de gemachtigde geen overtuigende gronden heeft aangevoerd op basis waarvan aan de gegevens en de eindwaarde in die matrix zou moeten worden getwijfeld. De gemachtigde heeft zijn stelling dat de cultuurgrondvrijstelling niet juist is berekend niet, laat staan met verifieerbare gegevens, onderbouwd.
    24. De rechtbank gaat voorbij aan de meeste recente, bij de pleitnota van belanghebbendes gemachtigde, gevoegde matrix van gemachtigde nu de hierin door gemachtigde vermelde gegevens van de gbo van de woning geen 152 m² maar minimaal

    179 m² bedraagt en de heffingsambtenaar de hoofdbouw, de aanbouw en de dakkapel in genoemde matrix verschillend en correct berekent. Wat verder opvalt is dat belanghebbendes gemachtigde de waarde van het perceel berekent op € 237.880,- en de WOZ-taxateur op € 238.650,-, kortom een verwaarloosbaar verschil.

    Onterecht gaat belanghebbendes gemachtigde uit van een modelmatige vergoedingsmaatstaf van € 744,- per m² voor de woning, terwijl de matrix de ppe-prijs op € 962,- per m² berekent.
    25. Alles in ogenschouw genomen ziet de rechtbank evenwel voor onderhavig belastingjaar 2023 aanleiding om aansluiting te zoeken bij de verlaagde WOZ-waarde

    ad € 401.000,- van de heffingsambtenaar met betrekking tot belastingjaar 2024.

    Conform die waardering zal de rechtbank oordelen, ook ten aanzien van belastingjaar 2023. De rechtbank zal de waarde van de woning per 1 januari 2022 vaststellen op € 401.000,-.
    Dwangsom

    26. De gemachtigde heeft na het indienen van bezwaar in 2023 bij brief van 29 december 2023 (door de heffingsambtenaar ontvangen op 30 december 2023) de heffingsambtenaar in gebreke gesteld wegens het uitblijven van een besluit. De gemachtigde verzoekt de rechtbank te bepalen dat een dwangsom is verbeurd en de heffingsambtenaar betaling van die dwangsom is verschuldigd.

    27. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ neemt de heffingsambtenaar in reactie op een bezwaarschrift dat niet in een van de laatste zes weken van een kalenderjaar is ingediend, een besluit in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen.

    28. Het bezwaarschrift is ingediend op 10 maart 2023. Op grond van artikel 30, negende lid van de Wet WOZ, had de heffingsambtenaar tot en met 31 december 2023 om op het bezwaar te beslissen. De heffingsambtenaar heeft de ingebrekestelling op 30 december 2023 ontvangen. De ingebrekestelling is daarmee prematuur.

    Er is geen dwangsom verbeurd. De rechtbank wijst het verzoek om de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een dwangsom daarom af. Die afwijzing behoefde niet plaats te vinden in de uitspraak op bezwaar.

    Immateriële schadevergoeding

    29. De gemachtigde heeft na 14 juni 2024 verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van immateriële schadevergoeding, stellend dat de redelijke termijn is overschreden.

    30. Volgens de huidige rechtspraak van de Hoge Raad, samengevat in zijn arrest van 14 juni 2024, wordt in belastingzaken waarin de redelijke termijn voor berechting is overschreden, als regel verondersteld dat de belanghebbende geen immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie indien het door belanghebbende te stellen en te bewijzen financiële belang - lees: het financiële netto voordeel door het bereiken van een lagere WOZ-belastingaanslag - minder bedraagt dan € 1.000,-.

    31. Alleen al om die reden en óók omdat belanghebbende geen aldus financieel onderbouwde immateriële schadevergoeding heeft verzocht vóór 14 juni 2024, treft het verzoek geen doel.

    De rechtbank volstaat en kan volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn (slechts) is overschreden doordat de rechtbank het aangewezen achtte de geappointeerde zitting van 30 januari 2026 opnieuw te laten plaatsvinden, omdat belanghebbende toen niet ter zitting verscheen en hij na die zitting berichtte dat hij niet in staat was geweest de hem door de rechtbank toegezonden digitale link voor Teams te openen om via een videoverbinding op die zitting te verschijnen.
    Conclusie en gevolgen
    32. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2022 - overeenkomstig de vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2023 voor belastingjaar 2024 door de heffingsambtenaar - vaststellen op € 401.000,-.

    33. De heffingsambtenaar moet de door belanghebbenden betaalde proceskosten in beroep en het griffierecht à 51,- vergoeden.

    34. De proceskosten worden als volgt berekend: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting van 16 juli 2026 met wegingsfactor 1, wat betekent 2 x € 934 = € 1.868. Deze vergoeding ad € 1.868,- x WOZ-factor 0,25 = € 467,-.

    De proceskosten in verband met de bezwaarprocedure zijn reeds vergoed.

    Beslissing

    De rechtbank

     verklaart het beroep gegrond;

     vernietigt de uitspraak op bezwaar van 24 februari 2024;

     wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 wordt verminderd tot € 401.000,-;

     vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen over belastingjaar 2023 tot berekend naar een waarde van € 401.000,-;

     bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

     draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende te vergoeden;

     veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467,- aan proceskosten in beroep aan belanghebbende;

     wijst het meer of anders verzochte af.

    Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van

    mr. J.M. van Westerlaak, griffier.

    griffier
    rechter
    Uitgesproken op

    De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

    Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

    Artikel delen

    Word lid van PONT | Klimaat

  • Stel eigen nieuwsoverzicht samen
  • Toegang Naslag en Wind&Zon, Vakblad Duurzame Energie
  • Online leren
    • WORD LID

    Algemeen

    Service

    Navigeer

    Berghauser Pont Mediagroep

    CONTACT

    𝕏

    Copyright 2026 Berghauser Pont | Website gemaakt door Buro Zero