Warmtenetten en de instemming van huurders

Naar verwachting treedt per 1 januari 2027 de Wet collectieve warmte (Wcw) in werking. Op 10 april 2026 heeft de ACM de Routekaart voorbereidingen Wet collectieve warmte gepubliceerd, waarin duidelijk wordt welke stappen zij zet om op tijd klaar te zijn voor de nieuwe wet. Ook biedt zij belanghebbenden inzicht in de planning en de momenten waarop zij kunnen meedenken.

In een eerder blog besprak ik de belangrijkste gevolgen van de Wcw voor verhuurders. Daarin was nog geen aandacht besteed aan de vraag of een verhuurder toestemming nodig heeft van een huurder om een woning te kunnen aansluiten op een warmtenet, waarna de huurder een warmteleveringsovereenkomst met de warmteleverancier aangaat (B2C). Hoogste tijd om dat in dit blog te bespreken.

Werkzaamheden

Het huurrecht kent twee typen werkzaamheden: dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW) zijn de werkzaamheden die niet zonder (potentieel) nadeel tot aan het einde van de huurovereenkomst uitgesteld kunnen worden. Herstel van een lekkage is hier een duidelijk voorbeeld van. Renovatiewerkzaamheden (artikel 7:220 lid 2 BW) zijn “gedeeltelijke vernieuwingen door verandering of toevoeging, gericht op een stijging van het woongenot” (artikel 7:220 lid 1 en 2 BW en Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 r.o. 3.4.2.). Het aanbrengen van isolatie is daar een duidelijk voorbeeld van.

De wet bepaalt dat een huurder de verhuurder (altijd) gelegenheid moet geven voor de uitvoering van dringende werkzaamheden. Bij renovatiewerkzaamheden ligt dat anders. De wet bepaalt dat een huurder de verhuurder gelegenheid voor renovatiewerkzaamheden moet geven als het voorstel dat de verhuurder daartoe (schriftelijk) heeft gedaan redelijk is. De redelijkheid van het voorstel is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, dus van zowel objectieve factoren (zoals de aard van de werkzaamheden, de duur ervan en de (eventuele) huurprijsverhoging) als subjectieve factoren (persoonlijke omstandigheden van de huurder). Het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn als er 10 of meer woningen (die een bouwkundige eenheid vormen) betrokken zijn en minstens 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. De ‘70%-regel’ kan een verhuurder dus behulpzaam zijn, maar het is nooit een drempelvereiste om de werkzaamheden überhaupt uit te kunnen voeren.

Warmtenet: dringend of renovatie?

Om een woning aan te sluiten op een warmtenet zullen in de woning werkzaamheden moeten worden verricht. De bestaande warmtevoorziening zal verwijderd moeten worden en er zal een warmtepomp of afleverset aangebracht moeten worden, maar mogelijk moet er ook leidingwerk worden getrokken. De vraag is of die werkzaamheden kwalificeren als dringende werkzaamheden (waar een huurder dus sowieso gelegenheid voor moet geven) of als renovatiewerkzaamheden (waarvoor een redelijk voorstel moet worden gedaan).

Hier is nog niet veel rechtspraak over, waardoor vooralsnog geen duidelijke landelijke lijn te ontdekken is, maar de Rechtbank Noord-Holland laat in twee zaken uitspraken alvast zien hoe zij daarover denkt.

In een vonnis van 13 november 2024 (Rechtbank Noord-Holland 13 november 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:11673) oordeelde de rechtbank dat de aansluiting van de woning op een warmtenet dringende werkzaamheden zijn, omdat deze noodzakelijk zijn voor de verduurzaming en dus niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. De verhuurder (woningcorporatie) moest namelijk voldoen aan de klimaatdoelstellingen door de afbouw van het gebruik van fossiele brandstoffen. In combinatie met de gelijkblijvende woonlasten voor de huurder, vindt de rechtbank dat de weigerende huurder gelegenheid diende te geven voor de werkzaamheden en veroordeelde hem daartoe.

In het vonnis van 10 april 2026 (Rechtbank Noord-Holland 10 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:3806) oordeelde de rechtbank (in een zaak tegen 32 huurders) eveneens dat sprake is van dringende werkzaamheden en veroordeelde de huurders tot het geven van gelegenheid voor de werkzaamheden die uitgevoerd moesten worden om aan te sluiten op het warmtenet. Ook hier zijn de niet uit te stellen verduurzamingsopgaven een belangrijk argument, maar de rechtbank overweegt ook dat het mislopen van subsidies, het ontstaan van extra kosten en het mislopen van voordeel door een projectmatige uitvoering ‘nadeel’ is, waardoor de werkzaamheden niet uitgesteld kunnen worden. Omdat er discussie was over de keuze van de verhuurder om aan te sluiten op het warmtenet, overweegt de rechtbank dat het de verhuurder (woningcorporatie) in beginsel vrijstaat om zelf een keuze te maken op welke wijze zij verduurzaamt en dat financiële overwegingen daarbij een rol mogen spelen. Dat sprak in het voordeel voor de keuze voor het warmtenet, omdat dit het goedkoopst was en geen extra druk op het elektriciteitsnet geeft.

Over de onzekerheid van de bewoners over de financiële gevolgen van aansluiting op het warmtenet oordeelt de rechtbank dat dit niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort. De verhuurder heeft immers geen invloed op prijsontwikkelingen en de Warmtewet (en per 1 januari 2027 de Wcw) biedt de huurders tariefbescherming. Bij de beoordeling woog de kantonrechter in het voordeel van de verhuurder nog wel mee dat de verhuurder een deel van de gebruiksonafhankelijke kosten had afgekocht en er lagere verbruiksafhankelijke tarieven (€/GJ) zouden worden gerekend. Tot slot benadrukt de rechtbank wel dat zij niet van mening is dat alle gevallen waarin woningen aangesloten worden op een warmtenet als ‘dringende werkzaamheden’ kwalificeren. Dit moet van geval tot geval bekeken worden.

Conclusie

Voorzichtig tekent zich in de rechtspraak een lijn af waarin wordt geoordeeld dat voor de werkzaamheden om aan te sluiten op een warmtenet geen instemming van huurders verkregen hoeft te worden (met de kanttekening dat dit per geval moet worden bekeken).

Naar mijn mening is dit ook de enige logische uitkomst, omdat deze manier van verduurzaming simpelweg niet (eindeloos) uitgesteld kan worden en (omgekeerd geredeneerd) niet altijd stijging van het woongenot tot gevolg heeft. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de aanwijsbevoegdheid op grond van de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) tot het aardgasvrij maken van een gebied binnen een bepaalde termijn, is dat een bijkomend extra argument voor de dringendheid van de werkzaamheden.