KG. Partijen zijn buren van elkaar. Eiser vordert dat gedaagde stopt met de bouwwerkzaamheden aan de uitbouw en een gedeelte van de gerealiseerde uitbouw afbreekt. Uitleg van bepalingen in de leveringsakte over erfdienstbaarheid en belangenafweging.
Rechtbank Rotterdam 16 July 2025
Jurisprudentie – Uitspraken
ECLI
ECLI:NL:RBROT:2025:8338
Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
10-07-2025
Datum publicatie
16-07-2025
Zaaknummer
C/10/701631 / KG ZA 25-595
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
ECLI:NL:RBROT:2025:8338text/xmlpublic2025-07-16T08:58:352025-07-10Raad voor de RechtspraaknlRechtbank Rotterdam2025-07-10C/10/701631 / KG ZA 25-595UitspraakKort gedingNLRotterdamCiviel recht; VerbintenissenrechtRechtspraak.nlhttp://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2025:8338text/htmlpublic2025-07-16T08:57:582025-07-16Raad voor de RechtspraaknlECLI:NL:RBROT:2025:8338 Rechtbank Rotterdam , 10-07-2025 / C/10/701631 / KG ZA 25-595 KG. Partijen zijn buren van elkaar. Eiser vordert dat gedaagde stopt met de bouwwerkzaamheden aan de uitbouw en een gedeelte van de gerealiseerde uitbouw afbreekt. Uitleg van bepalingen in de leveringsakte over erfdienstbaarheid en belangenafweging.
vonnis RECHTBANK ROTTERDAM Team handel en haven zaaknummer / rolnummer: C/10/701631 / KG ZA 25-595 Vonnis in kort geding van 10 juli 2025 in de zaak van
<nr>1</nr> [eiser 1] , 2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. R.J. Maassen te Den Haag, tegen
[gedaagde]
,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.H. Bargeman te Rotterdam. Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd.
<nr>1</nr>De procedure1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 20 juni 2025, met 10 producties; de conclusie van antwoord, met 7 producties; de akte wijziging eis van [eisers] ; de mondelinge behandeling op 26 juni 2025; de pleitnota van [eisers] , met een aanvullende productie; de pleitnota van [gedaagde] . 1.2. Na de mondelinge behandeling hebben partijen een minnelijke regeling beproefd. Bij brief van 4 juli 2025 heeft de advocaat van [eisers] meegedeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en heeft hij de voorzieningenrechter verzocht om vonnis te wijzen.
<nr>2</nr>De feiten2.1.
[eisers] zijn sinds 4 maart 2024 eigenaren van het perceel met woning, gelegen aan [adres 1] in [plaats 1] (hierna: [adres 1] ). [gedaagde] is sinds 7 maart 2024 eigenaar van het daarnaast gelegen perceel met woning, gelegen aan [adres 2] in [plaats 1] (hierna: [adres 2] ). 2.2. De woningen maken onderdeel uit van het [bouwproject] in [plaats 1] . [aannemer 1] (hierna: [aannemer 1] ) is de verkoper en de aannemer binnen dit bouwproject. Binnen het project bestond de mogelijkheid om een uitbouw te realiseren. Dat hield in een verlenging van de woning aan de achterzijde van 2,4 meter op de begane grond en 1,2 meter op de 1e verdieping. In het geval de koper van de aangrenzende woning niet zou kiezen voor een uitbouw, zou de buitenmuur van de uitbouw op het naastgelegen perceel komen te liggen. 2.3. In de aktes van levering van de twee woningen is, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “(…)
de erfdienstbaarheid van overbouw, inhoudende de verplichting van de rechthebbende van het dienend erf om te dulden, dat bij de uitvoering van het Bouwplan eventueel een op het heersend erf te bouwen of gebouwde opstal gedeeltelijk op het dienend erf is/wordt gebouwd, dan wel hierboven uitsteekt, dan wel de versnijdingen van de funderingen in het dienend erf zijn gelegen of de bij de op het heersend erf gebouwde opstal behorende leidingen gedeeltelijk in het dienend erf zijn aangebracht;
de erfdienstbaarheid tot legalisering van de bouwkundige situatie, inhoudende de verplichting van de rechthebbende van het dienend erf om te dulden dat de toestand waarin die percelen na (af)bouw van de daarop voor de eerste maal gebouwde opstallen zich ten opzichte van elkaar bevinden of zullen bevinden, blijft gehandhaafd, ook al mocht deze toestand in strijd zijn met het burenrecht, speciaal wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen, kabels ten behoeve van telecommunicatieaansluitingen, de afvoer van hemelwater, gootwater, rook en faecaliën (door goten, schoorstenen, rioleringswerken, drainagesystemen of anderszins), eventuele inbalking, inankering en in-, onder- en overbouw, licht en uitzicht, waaronder begrepen voor de uitspringende muren het recht tot inankering bij eventuele uitbouw, een en ander onder de volgende bepalingen:
a. deze erfdienstbaarheden houden niet in een verbod om te bouwen of te verbouwen;
(…)
e. deze erfdienstbaarheid geldt niet voor bouwwerken die niet zijn voorzien in het Bouwplan (inclusief meerwerkopties); voor deze bouwwerken blijft het burenrecht van Titel 4 van Boek 5 Burgerlijk Wetboek gelden;
de erfdienstbaarheid tot legalisering van later uitgevoerde meerwerkopties, inhoudende de verplichting van de rechthebbende van het dienend erf om te dulden dat de rechthebbende van het heersend erf bouwwerken realiseert voortvloeiend uit de meerwerkopties van het Bouwplan, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
a. de bouwwerken worden gerealiseerd binnen vijf (5) jaar na de eerste oplevering van de woning op het heersend erf;
b. de bouwwerken worden gerealiseerd conform de meerwerkopties die door Verkoper gedurende de bouwperiode worden aangeboden en waarvoor door Verkoper gedurende de bouwperiode eventueel al de voorbereidende voorzieningen zijn aangebracht;
c. de bouwwerken op het dienend erf worden zo nodig in de oude staat hersteld op kosten van de rechthebbende van het heersend erf;
d. de bouwwerken worden na schriftelijke aankondiging gerealiseerd in één bouwstroom, binnen een termijn van zes (6) maanden na aanvang van de bouwwerkzaamheden (inclusief eventuele herstelwerkzaamheden);
(…)” 2.4.
[eisers] hebben bij de bouw van [adres 1] gekozen voor het realiseren van de uitbouw. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. De twee woningen zijn in mei 2025 opgeleverd. 2.5. Kort na de oplevering heeft [gedaagde] aan [eisers] meegedeeld dat hij een uitbouw wenst te realiseren door [aannemer 2] (hierna: [aannemer 2] ).
In reactie daarop hebben [eisers] aan [gedaagde] bericht dat zij geen toestemming verlenen voor het plaatsen van een aanbouw die op of tegen hun bestaande uitbouwmuur wordt gebouwd of aangesloten. Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd, maar zijn niet tot een overeenstemming gekomen. 2.6. Op 16 juni 2025 is [aannemer 2] in opdracht van [gedaagde] gestart met de werkzaamheden voor de uitbouw aan [adres 2] . 2.7. Bij brief van 17 juni 2025 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] gesommeerd de sloopwerkzaamheden aan de muur van [eisers] onmiddellijk te staken en de muur in originele staat terug te brengen. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.
<nr>3</nr>Het geschil3.1.
[eisers] vorderen – na eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagde] te veroordelen tot het terstond staken en gestaakt houden van alle in opdracht van hem uitgevoerde (sloop)werkzaamheden aan [adres 1] ; II. [gedaagde] te veroordelen tot het terstond staken en gestaakt houden van de bouwwerkzaamheden aan de uitbouw aan [adres 2] , voor zover deze zien op het doen plaatsen van bouwwerken ter plaatse van de (gedeeltelijk) verwijderde buitenmuur van de uitbouw aan [adres 1] ; III. [gedaagde] te veroordelen de in zijn opdracht te bouwen uitbouw op geen enkele wijze (bouwkundig) te verbinden met [adres 1] ; IV. [gedaagde] te veroordelen het (deel van) zijn bouwwerk ter plaatse van de (gedeeltelijk) verwijderde buitenmuur van de uitbouw aan [adres 1] te verwijderen en verwijderd te houden binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis; V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom aan [eisers] van € 2.000,00 per dag, een ingegane dag voor een volle gerekend, voor iedere dag dat hij niet voldoet aan het onder I., II., III. en IV. gevorderde, zulks met een maximum van € 50.000,00; VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding. 3.2.
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] in hun vorderingen, althans deze af te wijzen, met hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
<nr>4</nr>De beoordeling4.1. Bij de beoordeling van een vordering in kort geding is van belang of de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten, en hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor gedaagde als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Daarbij dient de voorzieningenrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met een beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in kort geding niet goed mogelijk is. 4.2. Ter zitting bleek dat de uitbouw van [gedaagde] nagenoeg afgerond was. Aangenomen wordt dat de uitbouw nu, twee weken later, volledig is gerealiseerd. Dat betekent dat de vorderingen I. en II. die zien op het staken en gestaakt houden van de werkzaamheden voor afwijzing gereed liggen bij gebrek aan belang. 4.3. Vordering III. met betrekking tot de verbinding van de uitbouw met de woning van [eisers] wordt ook afgewezen. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat de bouwwerken niet bouwkundig met elkaar zijn verbonden. De muren zijn gescheiden middels een dilatatienaad. Dat is een dunne open rand die bedoeld is als tussenruimte zodat
er bewegingsruimte is voor het werken van de onderdelen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat de tussenruimte tussen beide muren zodanig wordt afgewerkt dat de tussenruimte waterdicht is. 4.4. Voor de beoordeling van vordering IV. draait het om de vraag of [gedaagde] het recht had om de buitenmuur van [eisers] te slopen voor het realiseren van zijn uitbouw. 4.5. In de leveringsaktes van de woningen zijn verschillende erfdienstbaarheden vastgelegd waar partijen aan gebonden zijn. Uit deze erfdienstbaarheden vloeien wederzijdse rechten en plichten voort voor partijen. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de rechten en plichten met betrekking tot het realiseren van een uitbouw zich met elkaar verhouden en, in dat kader, hoe de bepalingen in de leveringsaktes die daarover gaan moeten worden uitgelegd. 4.6. Partijen zijn het erover eens dat de buitenmuur van de uitbouw van [eisers] in beginsel op het perceel van [gedaagde] mag staan. Dat vloeit voort uit de “erfdienstbaarheid van overbouw” en “de erfdienstbaarheid tot legalisering van de bouwkundige situatie” in de leveringsaktes (zie 2.3.). Ook is niet in geschil dat er een erfdienstbaarheid is gevestigd op het alsnog uitvoeren van meerwerkopties. 4.7.
[eisers] betogen echter dat [gedaagde] hun buitenmuur niet mocht slopen, omdat in de vastgelegde erfdienstbaarheden geen bevoegdheid tot het slopen van andermans goed is opgenomen. 4.8. Die redenering wordt niet gevolgd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat, als [aannemer 1] gelijk bij de bouw de uitbouw had uitgevoerd voor de twee woningen, er geen sprake zou zijn van een overbouw en dat [eisers] in dat geval ook geen buitenmuur zouden hebben gehad. [eisers] hebben dat niet weersproken. Nu een latere uitbouw alleen kan worden gerealiseerd conform de meerwerkopties van [aannemer 1] , is aannemelijk dat met een later uitgevoerde uitbouw feitelijk een situatie wordt gecreëerd die gelijk is aan de situatie waarin beide partijen bij de bouw al opdracht hadden gegeven voor het realiseren van de uitbouw. Gelet op die gevolgen en de bewoordingen van de omschreven erfdienstbaarheden, moeten de bepalingen naar het oordeel van de voorzieningenrechter zo worden begrepen dat [gedaagde] op grond van de erfdienstbaarheid van overbouw en die van legalisering van de bouwkundige situatie de uitbouw van [eisers] op zijn perceel in beginsel moet dulden, tenzij hij gebruik maakt van zijn erfdienstbaarheid met betrekking tot later uitgevoerde meerwerkopties. De erfdienstbaarheid op later uitgevoerde meerwerkopties vormt dus een uitzondering en daarmee een rechtvaardiging om van de eerste twee erfdienstbaarheden af te wijken. Daaraan zijn expliciet vier voorwaarden verbonden. Eén voorwaarde is dat de bouwwerken moeten worden gerealiseerd conform de meerwerkopties die door [aannemer 1] zijn aangeboden. Een andere voorwaarde is dat de bouwwerken van het dienend erf zo nodig in de oude staat moeten worden hersteld. Die voorwaarden wijzen erop dat het slopen van de bestaande buitenmuur van het naastgelegen perceel is toegestaan. 4.9. Daarnaast stellen [eisers] zich op het standpunt dat [gedaagde] niet voldoet aan de voorwaarden voor het mogen realiseren van de uitbouw, doordat de uitbouw van [gedaagde] niet conform de meerwerkoptie van [aannemer 1] is gebouwd. Daarmee hebben [eisers] een punt. Vaststaat dat de uitbouw van [gedaagde] 1,1 meter dieper is dan die van [eisers] Die optie bood [aannemer 1] niet. Strikt genomen voldoet de uitbouw van [gedaagde] dan ook niet aan de voorwaarden. [gedaagde] voert daartegen aan dat de uitbouw tot de 2,4 meter conform de meerwerkoptie van [aannemer 1] is gebouwd, en dat de verdere uitbouw van 1,1 meter een knik naar binnen heeft waardoor die ruimte volledig op het perceel van [gedaagde] staat.
Anders dan [gedaagde] meent, kan de uitbouw voorshands geoordeeld niet worden aangemerkt als een uitbouw conform de meerwerkoptie van [aannemer 1] . Het bouwwerk moet als geheel worden bezien en de huidige diepte van 3,5 meter is niet een optie die [aannemer 1] aanbood. 4.10. Aan de andere kant geldt dat de rechtsverhouding tussen partijen ook wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 BW. Ook al voldoet [gedaagde] niet volledig aan de voorwaarden voor een latere uitbouw, dan nog is het de vraag of die enkele grond rechtvaardigt dat [gedaagde] (het deel van) zijn bouwwerk ter plaatse van de (gedeeltelijk) verwijderde buitenmuur van [adres 1] moet verwijderen. Het komt dan aan op een belangenafweging. Daarbij zal met name worden beoordeeld of en, zo ja, in hoeverre de diepere uitbouw van [gedaagde] leidt tot schade en/of overlast voor [eisers] De voorzieningenrechter begrijpt dat het bezwaar van [eisers] tegen de uitbouw van [gedaagde] vooral is gelegen in de vrees dat de sloop van hun buitenmuur de isolatie en/of afwerking van hun woning heeft aangetast en zij daardoor wateroverlast en/of lekkages zullen ondervinden. Volgens hen is de oorspronkelijke garantie van vijf jaar die [aannemer 1] had afgegeven bij het opleveren van de woning door de sloop van de buitenmuur komen te vervallen. Een bericht of bevestiging daarvan van [aannemer 1] is er echter niet. Daartegenover staat dat [gedaagde] heeft verklaard dat [aannemer 2] garant staat voor de kwaliteit van de uitbouw en de afwerking van beide muren. Een bericht of bevestiging daarvan van [aannemer 2] is er echter ook niet. Die kwestie zal in de bodemprocedure moeten worden opgehelderd. 4.11.
[gedaagde] heeft verder gemotiveerd toegelicht dat een toewijzing van de gevorderde afbraak van het gebouwde bij de oude locatie van de buitenmuur ingrijpende gevolgen heeft voor hem. Dat zou niet alleen leiden tot de afbraak van zijn binnenmuur, maar ook tot aanpassing van de dakconstructie, vertraging in overige werkzaamheden en hogere uitvoeringskosten. De geschetste gevolgen komen de voorzieningenrechter niet onaannemelijk voor. 4.12. Nu met de voorliggende stukken niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde] in een bodemprocedure gelijk krijgt en een veroordeling van [gedaagde] tot afbraak van een deel van zijn uitbouw verstrekkende gevolgen voor hem heeft, valt de belangenafweging bij deze stand van zaken uit in het voordeel van [gedaagde] . Dat betekent dat vordering IV. eveneens wordt afgewezen. 4.13.
[eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagde] veroordeeld. Deze kosten worden begroot op: - griffierecht € 331,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.616,00
<nr>5</nr>De beslissing De voorzieningenrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe; als [eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moeten zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2025.
