In de transitie naar een circulaire economie is de verduurzaming van bestaande gebouwen en grond essentieel. De beperkte hoeveelheid beschikbare grondoppervlakte vraagt om innovatieve oplossingen waarbij meerdere gebruiksfuncties gecombineerd worden. Denk aan het plaatsen van zonnepanelen op daken of grond, het installeren van warmtepompen, ‘slimme’ gevels, WKO-installaties, liften, maar ook flexibele woonoplossingen. Steeds vaker wordt de realisatie van duurzame technologieën door de gebouw- of grondeigenaar uitbesteed aan een derde die de installatie voor eigen rekening en risico plaatst en vervolgens exploiteert.
Doorgaans wordt de juridische structuur van zulke samenwerkingsprojecten vormgegeven door middel van een opstalrecht. Dit recht zorgt ervoor dat de exploitant de eigendom van de installatie behoudt en voorkomt dat de installatie onderdeel wordt van de eigendom van het gebouw of de grond. Het opstalrecht brengt echter verschillende nadelen met zich mee. Zo is overdrachtsbelasting verschuldigd over de gekapitaliseerde retributie en kunnen transactiekosten oplopen vanwege de vereiste notariële tussenkomst. Daarnaast kan de vestiging tijdrovend zijn, bijvoorbeeld als het perceel al gesplitst is of bezwaard met een hypotheek. Deze beperkingen kunnen de verduurzaming van vastgoed in de weg staan. Vanuit de praktijk bestaat daarom de wens om deze duurzaamheidsambities op een alternatieve wijze, buiten de dwingende regelgeving van het goederenrecht, vorm te geven. In dit kader is een contractuele variant ontwikkeld, waarbij een specifiek stuk grond of (onderdeel van) een gebouw wordt verhuurd zonder dat (tevens) een opstalrecht wordt gevestigd. Hieronder worden de mogelijkheden en risico’s van deze huurovereenkomst verkend.
Het leerstuk van natrekking speelt een grote rol bij de keuze voor een opstalrecht bij verduurzaming van vastgoed. Voornamelijk in het geval van ‘circulaire businessmodellen’ waarbij de overdracht van eigendom van de duurzaamheidsinstallaties in beginsel niet is beoogd, is het mogelijk dat de exploitant de eigendom van de apparatuur toch verliest indien deze direct of indirect duurzaam met de grond is verenigd en aan het zogeheten bestemmingscriterium is voldaan. Daaraan wordt voldaan wanneer de zaak naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar is, hetgeen bij duurzaamheidsinstallaties doorgaans het geval zal zijn.
Het bovenstaande brengt met zich mee dat in de praktijk veelal een opstalrecht wordt gevestigd om natrekking met de grond te doorbreken. De exploitant behoudt daarmee de eigendom van de duurzaamheidsinstallatie. Het opstalrecht heeft daarnaast enkele andere voordelen. Zo brengt het absolute karakter van het opstalrecht met zich mee dat de Exploitant zijn recht tegen eenieder kan inroepen (derdenwerking), ook in het geval van een faillissement van een der partijen. Daarnaast kan de eigenaar het opstalrecht slechts op een beperkt aantal wettelijke gronden opzeggen. Bovendien komt de opstalhouder wettelijke wegneem- en vergoedingsrechten toe. Tot slot biedt de goederenrechtelijke structuur de mogelijkheid om zekerheid te verschaffen aan een externe financier door middel van de vestiging van een hypotheekrecht op het opstalrecht.
Een huurovereenkomst kan een flexibel en kosteneffectief alternatief bieden, met name in situaties waarin geen externe financiering wordt verlangd. Hierbij wordt een exclusief gebruiksrecht verleend aan de exploitant voor een stuk grond, dak of een ander deel van een gebouw. De duurzaamheidsinstallatie blijft economisch eigendom van de exploitant, waarmee tevens de exclusieve gerechtigheid van de exploitant tot bijvoorbeeld de opgewekte stroom of gewonnen warmte wordt vastgelegd. Een belangrijk element van deze huurovereenkomst is het wegneemrecht, dat de exploitant het recht geeft om de installatie aan het einde van de huurovereenkomst te verwijderen. In tegenstelling tot het opstalrecht zal de huurovereenkomst de natrekking van de duurzaamheidsinstallatie immers niet doorbreken. Daarentegen bestaan wel een wegneemrecht en een wegneemplicht voor de huurder. De huurder is gedurende de looptijd van de overeenkomst bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken.
Voordelen van de Huurovereenkomst
Kostenbesparing: de huurovereenkomst vermijdt notariële tussenkomst en overdrachtsbelasting;
Flexibiliteit: de huurovereenkomst is minder rigide en kan makkelijker worden aangepast of beëindigd dan een opstalrecht;
Snelle implementatie: vooral bij spoedeisende projecten, kan een huurovereenkomst sneller worden gerealiseerd;
Economisch eigendom: De exploitant heeft zelfstandige toegang tot de installatie en kan bijvoorbeeld opgewekte stroom of warmte verkopen; en
‘Koop breekt geen huur’: bij een overdracht van de onroerende zaak door de eigenaar zal de nieuwe eigenaar in principe op grond van artikel 7:226 BW gebonden zijn aan de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst.
Risico’s van de Huurovereenkomst
Natrekking: de huurovereenkomst doorbreekt de natrekking niet. De installatie wordt dus onderdeel van het gebouw of de grond. Dit wordt echter opgevangen door het wegneemrecht;
Faillissement van de eigenaar: er bestaat enige juridische onzekerheid over de faillissementsbestendigheid van het wegneemrecht. Als de eigenaar failliet gaat, is het niet volledig duidelijk of de exploitant zijn installatie kan wegnemen; en
Faillissement van de exploitant: in geval van faillissement van de exploitant kan de huurovereenkomst door beide partijen worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden, wat risico’s meebrengt voor de continuïteit van het project.
Een actuele casus waarin een huurovereenkomst mogelijk uitkomst biedt, is de tijdelijke huisvesting in flexwoningen. Door de hoge woningnood in Nederland is er een groeiende behoefte aan snelle en flexibele woonoplossingen. Flexwoningen zijn snel te bouwen, verplaatsbaar en duurzaam. Gemeenten werken samen met woningcorporaties om deze woningen op tijdelijk beschikbare locaties te plaatsen.
Stel, de gemeente is eigenaar van een perceel grond en stelt dit ter beschikking aan een woningcorporatie die flexwoningen plaatst en exploiteert. Het vestigen van een opstalrecht is niet altijd wenselijk, vanwege de inflexibiliteit en transactiekosten die daarmee gepaard gaan. Ook het spoedeisende karakter van het project vergt nieuwe oplossingen. In plaats van een opstalrecht kan gebruik worden gemaakt van de grondhuurovereenkomst. Wanneer de woningen moeten worden verplaatst, kan de woningcorporatie de flexwoningen eenvoudig afbreken en elders herplaatsen dankzij het wegneemrecht. De grondhuurovereenkomst lijkt daarom een bruikbare oplossing voor de juridische bewerkstelliging van flexwoningen. Een faillissement van de gemeente of de woningcorporatie ligt bovendien minder voor de hand, waardoor de risico’s van de contractuele variant aanzienlijk worden gemitigeerd.
De huurovereenkomst biedt een veelbelovend alternatief voor het opstalrecht bij de verduurzaming van vastgoed. Het is een kostenefficiënte oplossing die goed past bij circulaire businessmodellen en snel te realiseren projecten. Ondanks enkele onzekerheden, vooral rondom de faillissementsbestendigheid van het wegneemrecht, biedt de contractuele variant duidelijke voordelen, vooral in situaties waar flexibiliteit en snelheid vereist zijn, zoals bij flexwoningen. De huurovereenkomst kan daarom een waardevol instrument zijn in de transitie naar een duurzame en circulaire economie, mits de juridische aspecten zorgvuldig worden behandeld en de betrokken partijen zich bewust zijn van de potentiële risico’s.
