Nog maar zo'n zeven maanden te gaan: vanaf 1 januari 2023 geldt de label C verplichting voor kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m², monumentale gebouwen uitgezonderd. Als een kantoorgebouw vanaf dat moment energielabel D of lager heeft, riskeert de eigenaar ervan een boete van maximaal EUR 81.000,- en mag het pand niet meer als kantoor worden gebruikt. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat nog lang niet alle kantoorgebouwen voldoen aan deze label C verplichting. De komende maanden zullen dus als het goed is voor veel eigenaar-verhuurders maar ook voor huurders in het teken staan van verduurzaming.
In dit artikel staan we kort stil bij de ontstaansgeschiedenis van de label C verplichting en de stappen die de overheid als het ware voorschrijft om een energielabel C of hoger te verkregen. Vervolgens zetten wij uiteen wat mogelijke huurrechtelijke gevolgen zijn van energiebesparende maatregelen die genomen moeten worden om aan de label C verplichting te voldoen: wie is verantwoordelijk voor welke maatregelen en wie heeft wat te dulden?
Al sinds 2002 bestaat er vanuit de EU beleid om de energieprestatie van gebouwen te verbeteren. Dit heeft er in Nederland in 2006 onder meer toe geleid dat de zgn. Europese Richtlijn Energieprestatie Gebouwen werd uitgevoerd. Sinds 2008 is het verplicht om bij verkoop en verhuur van woningen een energielabel te verstrekken. In 2013 is in Nederland het zogeheten Energieakkoord voor duurzame groei ('Energieakkoord') van kracht geworden met als doel de energievoorziening in Nederland te verduurzamen. In het Energieakkoord is onder meer de label C verplichting vastgelegd maar ook de ambitie dat vanaf 2030 alle kantoorgebouwen beschikken over energielabel A. Eind 2018 is het Bouwbesluit 2012 gewijzigd: ieder kantoorgebouw dat groter is dan 100 m² per 1 januari 2023 minimaal energielabel C te hebben.
De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland beschrijft op haar website hoe in "vier stappen (…) energielabel C (of beter)" kan worden verkregen:
een energieadviseur brengt een zogenaamd energieprestatieadvies ('EPA') uit waarin de nodige maatregelen en een kostenberekening zijn opgenomen;
de mogelijkheden voor een subsidie worden verkend;
de maatregelen worden uitgevoerd;
een nieuw energielabel wordt aangevraagd en opgesteld.
In het EPA van stap 1 wordt vastgesteld welke maatregelen moeten worden verricht om in aanmerking te komen voor energielabel C of hoger. Die maatregelen worden veelal vastgesteld aan de hand van de zogenaamde Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing ('EML'). Dit zijn lijsten die zijn opgesteld voor 19 bedrijfstakken, waaronder kantoren. Het gaat dan om constructieve maatregelen met betrekking tot het gebouw zelf (bijvoorbeeld het isoleren van het gebouw) maar ook om maatregelen die zien op faciliteiten en het gebruik van het gebouw (bijvoorbeeld waar het gaat om het gebruik van installaties).
In het algemeen zullen constructieve maatregelen voor rekening en risico van de verhuurder komen.
De kleinere maatregelen, bijvoorbeeld verlichting of aanpassingen aan de door de huurder zelf geplaatste installaties, komen in het algemeen voor rekening en risico van de huurder. Deze onderhoudsverdeling kan echter in meer of mindere mate anders liggen. Afwijkende onderhoudsverdelingsafspraken zijn uiteraard mogelijk. Zo komen bij zogenaamde triple net huurovereenkomsten (naast alle eigenaarslasten en verzekeringskosten) alle onderhoudskosten voor rekening en risico van de huurder. Ook wordt veelal op basis van een standaard ROZ model gecontracteerd. Daarin is de onderhoudsverdeling in de algemene bepalingen gedetailleerd uitgewerkt, bijvoorbeeld in artikel 11.4 en 11.5 van de algemene bepalingen die behoren bij het ROZ 2015 model.
In het hiervoor al gememoreerde ROZ 2015 model is verder een duurzaamheidsbepaling opgenomen, die partijen als het ware opdraagt zich in te spannen voor gezamenlijk geformuleerde duurzaamheidsdoelstellingen: "Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken". De ervaring leert dat die bepaling weinig effect sorteert. De gezamenlijke doelstelling wordt meestal niet wordt geformuleerd en bovendien komt het voor dat deze bepaling als te vrijblijvend wordt gezien. Partijen lijken meer en meer de behoefte te voelen hun duurzaamheidsstreven vast te leggen in afdwingbare 'green lease' afspraken.
Ook de ROZ lijkt dit inmiddels te hebben ingezien in ieder geval waar het gaat om de label C verplichting. De ROZ heeft inmiddels een uitgebreidere standaardbepaling gepubliceerd voor twee mogelijke situaties namelijk het geval dat het gehuurde nog geen energielabel C of hoger heeft of het geval dat het gehuurde daar wel over beschikt. Voor het geval het gehuurde nog niet voldoet aan de label C verplichting heeft de ROZ een bepaling geformuleerd waarin is opgenomen welke maatregelen de verhuurder en welke maatregelen de huurder moet nemen om ervoor te zorgen dat het gehuurde aan de vereisten voor een energielabel C of hoger voldoet. Ook is opgenomen dat zowel de verhuurder als de huurder verplicht om bij onderhoud dat op grond van de huurovereenkomst voor hun rekening komt erkende energiebesparende maatregelen te nemen. Voor het geval het gehuurde wel al voldoet aan de label C verplichting heeft de ROZ een bepaling geformuleerd waarin alleen de laatst bedoelde onderhoudsverplichting is opgenomen.
De ROZ heeft zich overigens ook gerealiseerd dat de situatie in de toekomst kan veranderen. Dat de situatie gaat veranderen, ligt uiteraard alleen al gelet op de in het Energieakkoord geformuleerde ambities in de rede. Partijen committeren zich in dat geval om in overleg vast te stellen welke passende maatregelen kunnen worden genomen. Hierbij kiezen zij de meest kostenefficiënte maatregelen. Als dit dan gaat om maatregelen die voor rekening van de huurder moeten komen, worden deze voor een nader overeen te komen percentage - de ROZ suggereert 50% - door de verhuurder vergoed. Is de verhuurder voor de maatregelen verantwoordelijk, dan wordt in overleg een huurverhoging doorgevoerd, waarbij als uitgangspunt geldt het eventuele voordeel dat de huurder geniet in de vorm van lagere energielasten. Bereiken partijen hierover geen overeenstemming, dan heeft de huurder het recht om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen door op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. Ook is er in de standaardbepaling nog een aantal bepalingen opgenomen over het verlenen van toestemming voor en het dulden van energiebesparende maatregelen over en weer, het verwijderen van energiebesparende voorzieningen en de vergoeding voor dergelijke voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst.
De energiebesparende maatregelen die om een energielabel C of hoger te verkrijgen moeten worden genomen en voor rekening van de verhuurder komen, zijn min of meer per definitie dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW: omdat de werkzaamheden geen uitstel meer dulden en dus dringend zijn, moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven om deze maatregelen uit te voeren.
Is een huurovereenkomst naar het model ROZ 2015 aangegaan, dan is in artikel 13.2 van de algemene bepalingen geregeld dat het de verhuurder is toegestaan om werkzaamheden te verrichten die nodig zijn in verband met (milieu-)eisen of maatregelen van de overheid. In artikel 13.4 van de algemene bepalingen is bovendien bepaald dat de artikelen 7:220 lid 1 (2 en 3) BW niet van toepassing zijn en dat deze werkzaamheden geen gebrek opleveren. De huurder zal de werkzaamheden in dat geval dus hoe dan ook moeten gedogen. Uiteraard is de verhuurder bij het verrichten van de werkzaamheden verplicht om redelijke proportionele maatregelen te nemen om aantasting van het huurgenot zoveel mogelijk te beperken.
Als de huurder weigert de verhuurder de gelegenheid te bieden om de benodigde maatregelen te nemen, dan kan de verhuurder bijvoorbeeld in kort geding medewerking verlangen. Het spoedeisende belang is gegeven: de tijd dringt. Dat kan ook als de huurder weigert om de maatregelen te zijn die voor zijn rekening komen en hij dus weigert om zijn onderhoudsverplichtingen na te komen.
Voldoet het kantoorgebouw niet aan de label C verplichting, dan mag zoals gezegd het gebouw niet meer als zodanig worden gebruikt, zodat de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde aan huurder te beschikking te stellen niet langer na zal kunnen komen. Er is dan in beginsel sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De verhuurder zal dit gebrek moeten verhelpen en derhalve de voorgeschreven energiebesparende maatregelen die voor zijn rekening komen, moeten treffen. Weigert de verhuurder om dit te doen, dan kan de huurder herstel afdwingen bijvoorbeeld in een kort geding. Ook in dat geval is het spoedeisend belang gegeven: de continuïteit van het bedrijf van de huurder komt in het gedrang en de tijd dringt. Bovendien kan de huurder het gebrek zelf herstellen en de redelijke kosten te verhalen op de verhuurder desgewenst door deze in mindering op de huur te brengen. Verder kan de huurder ontbinding van de huurovereenkomst, huurprijsvermindering en/of schadevergoeding vorderen.
Als een huurovereenkomst naar een model van de ROZ (bijvoorbeeld ROZ 2015) is aangegaan, is dit in onze optiek niet anders. Bij gebruik van het ROZ 2015 model is sprake van een gebrek in de zin van artikel 2.1 van de algemene bepalingen die de verhuurder zal moeten herstellen. Bovendien kan de verhuurder geen beroep doen op artikel 10.3 van de algemene bepalingen waarin is bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade als gevolg van een gebrek en dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering en verrekening (anders dan de hiervoor vermelde verrekeningsbevoegdheid). In artikel 10.4 van de algemene bepalingen is immers bepaald dat artikel 10.3 van de algemene bepalingen niet geldt als sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming: als de verhuurder nalatig is te bewerkstelligen dat het kantoorgebouw voldoet aan de label C verplichting, dan kan hij zich niet verschuilen achter artikel 10.3 van de algemene bepalingen.
Kortom, nu 2023 heel snel dichterbij komt, is het vooral voor eigenaar-verhuurders maar zeker ook voor huurders zaak om door te pakken en die energiebesparende maatregelen te treffen die nodig zijn om tijdig te kunnen voldoen aan de label C verplichting. Huurrechtelijk gezien zijn er voldoende middelen om elkaar te bewegen zijn steentje bij te dragen. Huurder en verhuurder moeten dus investeren en de ander dulden en snel ook!
