Menu

Filter op
content
Klimaatweb
0

Netcongestie en projectontwikkeling, aanneming van werk, koop en huur en verhuur van vastgoed

Economische groei, woningbouw en digitalisering van de maatschappij leiden tot een aanzienlijke groei van de vraag naar elektriciteit. Daarnaast is sprake van een sterke groei van de opwekking van duurzame energie door middel van bijvoorbeeld zonnepanelen en windmolens. Door deze ontwikkelingen staat de capaciteit van het elektriciteitsnet in Nederland onder druk. Dat maakt netcongestie een aspect om rekening mee te houden bij het sluiten van diverse overeenkomsten in de vastgoedpraktijk.

8 januari 2024

Hoe ontstaat netcongestie?

Bij netcongestie kan de netbeheerder de vraag naar en het aanbod van transport van elektriciteit niet (volledig) verzorgen, doordat de capaciteit van het elektriciteitsnet ontoereikend is. Een groot deel van Nederland heeft inmiddels met (een bepaalde mate) van netcongestie te maken.

De maximum capaciteit van het elektriciteitsnet is op veel plekken zelfs al bereikt. Voor partijen die plannen maken voor een zware netaansluiting (groter dan 3x80A) staan de meeste gebieden in Nederland “op rood” (zie capaciteitskaart van netbeheernederland.nl, waar de netbeheerders netcongestie in kaart brengen). Slechts in een klein deel van Nederland speelt dit probleem niet.

Zoals een hierna te bespreken uitspraak illustreert, is de situatie in bepaalde delen van Nederland zo nijpend dat inmiddels ook het transport voor nieuwe kleinverbruikers wordt belemmerd.

Gevolgen voor de vastgoedpraktijk

Diverse partijen in de vastgoedsector, van de projectontwikkelaar tot de eindgebruiker zoals een zakelijk huurder of een bewoner, lopen het risico geconfronteerd te worden met een situatie waarin niet kan worden voldaan aan hun vraag naar transport van elektriciteit. De conflicten die kunnen ontstaan over welke partij de gevolgen moet dragen als dit risico zich verwezenlijkt, laten zich uittekenen.

Voorbeeld, aanneming van werk

Een recente uitspraak in kort geding van de Rechtbank Gelderland tussen een bouwbedrijf en een netbeheerder geeft een voorbeeld. Het bouwbedrijf realiseerde in opdracht van een woningcorporatie 29 wooneenheden, zodat er transport van elektriciteit voor 29 kleinverbruik aansluitingen nodig was. Daarvoor was een uitbreiding van het elektriciteitsnet nodig. Toen de woningen klaar waren was die uitbreiding nog niet gerealiseerd. De vertraging had ermee te maken dat afspraken met de gemeente moesten worden gemaakt over de locatie van een nieuw transformatorstation en dat proces niet wilde vlotten. Gevolg voor de aannemer was dat de laatste bouwtermijn onbetaald werd gelaten omdat de woningen niet werden opgeleverd.

In het kort geding vorderde het bouwbedrijf daarom dat de netbeheerder op korte termijn het transport van de benodigde elektriciteit zou uitvoeren. De voorzieningenrechter achtte echter voldoende aannemelijk dat redelijkerwijs onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar was om daar de 29 wooneenheden op aan te sluiten. De vordering van het bouwbedrijf werd daarom afgewezen.

Uit dit voorbeeld blijkt niet alleen dat netcongestie een serieus probleem is, maar ook dat onvoorspelbaar is wanneer een eventuele netcongestie zal zijn verholpen. Uit de stand van zaken in de rechtspraak valt op te maken dat voorzieningenrechters niet geneigd zijn een vordering tot het uitvoeren van transport toe te wijzen als de netbeheerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat daartoe redelijkerwijs geen capaciteit bestaat. Kortom, de individuele aanvrager, zoals het bouwbedrijf in de hiervoor besproken situatie, loopt een reëel risico dat hij met lege handen komt te staan tot het moment dat de uitbreiding van het elektriciteitsnet is gerealiseerd.

Belang van een contractuele regeling bij aanneming van werk, een anterieure overeenkomst, koop en verkoop en huur en verhuur

Er is nog geen rechtspraak over de gevolgen van netcongestie voor de rechten en verplichtingen van partijen bij (bijvoorbeeld) een anterieure overeenkomst, een aannemingsovereenkomst, een koopovereenkomst of een huurovereenkomst. Die gevolgen zullen natuurlijk ook afhangen van de omstandigheden van het concrete geval. Gelet op de potentiële vergaande nadelige gevolgen van netcongestie, is het hoe dan ook raadzaam hiervoor een regeling op te nemen in de overeenkomst.


Voorbeelden

Het bouwbedrijf in de hiervoor besproken casus had er immers baat bij gehad als buiten discussie had gestaan dat (eventuele) netcongestie niet in de weg kon staan aan betaling van de laatste termijn. Daarentegen zou voor de woningcorporatie juist van belang zijn geweest dat was afgesproken dat zij die laatste termijn daadwerkelijk mocht inhouden vanwege netcongestie.

In het geval van een anterieure overeenkomst is denkbaar dat het voor een projectontwikkelaar pas interessant is om daadwerkelijk te gaan ontwikkelen als er voldoende transportcapaciteit (in zicht) is. Het kan daarom zinvol zijn om daarvoor een voorbehoud te maken. Een Gemeente op haar beurt kan er in het kader van een goede ruimtelijke ordening belang aan hechten dat de uitvoering van de bouwplannen niet te lang onzeker blijft. Daartoe zou een termijn kunnen worden bedongen, waarbinnen moet worden gestart met de uitvoering van een anterieure overeenkomst.

In het kader van een koopovereenkomst zou een verkoper, om discussie te voorkomen over de vraag voor wiens rekening en risico een gebrek aan transportcapaciteit komt, kunnen proberen te bedingen dat de gevolgen van netcongestie niet leiden tot non-conformiteit. Een koper die de risico’s als gevolg van netcongestie niet wil aanvaarden, zou daarvoor een ontbindende voorwaarde of een garantie kunnen proberen te bedingen. Bij huur en verhuur van een bedrijfsruimte zou de verhuurder daartoe een exoneratie kunnen proberen te bedingen, terwijl een huurder baat zou hebben bij een garantie.

We hebben in grote lijnen voorbeelden gegeven van de wijze waarop in overeenkomsten een regeling zou kunnen worden getroffen voor de gevolgen van netcongestie. Natuurlijk zijn ook andere regelingen mogelijk en is het altijd van belang de afspraken toe te spitsen op de concrete situatie, waarbij ook meespeelt of met een consument wordt gecontracteerd.

Artikel delen

Reacties

Laat een reactie achter