Goed voorbeeld doet volgen. Rotterdam neemt dit gezegde bloedserieus. Want als de gemeente haar eigen vastgoed niet verduurzaamt, hoe kan zij dit dan verwachten van alle particuliere gebouw- en woningeigenaren? Praktisch puntje: de gemeentelijke kernportefeuille telt zo’n 1.300 objecten. Waar en hoe te beginnen? Jeroen de Jongh gaat deze mega-opgave ‘een duw te geven’ van duurzaam beleid naar een waaier aan duurzame activiteit.
Het Rotterdams Duurzaamheidskompas uit december 2020 windt er geen doekjes om. In 2050 is de gemeente klimaatneutraal. Dan gebruikt de tegen die tijd 740.000 hoofden tellende populatie geen gas meer. En, een stuk minder ver in de toekomst, in 2022 zijn 10.000 woningen aardgasvrij gemaakt (of daarop voorbereid) en zijn 15.000 woningen verduurzaamd. “Aan die ambities hebben we onze handen vol”, stelt Attie Dijkstra nuchter vast. Zij is strategisch adviseur bij het cluster Stadsontwikkeling, afdeling Vastgoed. “Als gemeente willen we het goede voorbeeld geven en ons eigen vastgoed verduurzamen. We gaan een kwart vervangen of renoveren. Dat hebben we structureel vastgelegd in onze Integrale Huisvestingsplannen. En we bouwen duurzaamheid in als vast onderdeel van onze MJOP’s (meerjarenonderhoudsplannen). Dat biedt de mogelijkheid om kansen te pakken op de meest natuurlijke momenten.” Bij de plannen speelt stadsverwarming een belangrijke en logische rol. De bedrijvigheid in de Rotterdamse haven levert immers veel restwarmte op, die gebruikt kan worden als alternatief voor verwarming door middel van gas.
Om deze opgave enigszins behapbaar te maken, gaat een pilot van start met verduurzaming van de MJOP’s van de concernhuisvesting. Dat zijn de gebouwen die de gemeente zelf in gebruik heeft. Maar dan nog gaat het om 88 gebouwen, waarvan de pilot er vijf oppakt. Los van dit aantal spelen er per gebouw diverse praktische uitdagingen. Zoals de vraag of stadsverwarming in de desbetreffende omgeving wel beschikbaar is. Een ander belangrijk punt, om de business case van een duurzaamheidsinvestering rond te kunnen rekenen, is hoe lang de gemeente een gebouw nog in gebruik zal hebben. Deze informatie is niet in alle gevallen bekend. Daarnaast spelen uiteraard ook de financiering een rol en niet te vergeten de politieke realiteit die niet altijd even constant hoeft te zijn. Het is, kortom, niet eenvoudig om alle mooie beleidsdoelstellingen tot een uitvoering te brengen waarvan je nu kunt voorspellen dat je er achteraf zonder problemen verantwoording over kunt afleggen.
Binnen dit complexe veld vol onzekerheden laat de gemeente zich ondersteunen door Jeroen de Jongh van AT Osborne. Ondanks zijn ruime ervaring kijkt ook hij op van de enorme omvang van deze opgave. “Als je niet uitkijkt, loopt het daarop vast. Het is zo groot, dat veel betrokkenen zich afvragen of zij de aangewezen partij zijn om het op te pakken. Wie doet welk stukje van de puzzel? Dat is één van de vragen die ik wil beantwoorden. Vervolgens moeten we bekijken of de gemeentelijke organisatie de juiste mensen in huis heeft om dit te doen.”
Jeroen richt zich op verduurzaming van de MJOP’s, maar ook op het Aansluiten Gemeentelijk Vastgoed bij de pilot Aardgasvrije Wijken. Hij houdt de hiervoor in het verleden gemaakte afspraken tegen het licht, om zaken waar nodig concreter en scherper te krijgen. Dat hij als externe door een andere bril kijkt, roept binnen de gemeentelijke organisatie af en toe weerstand op. “Op die momenten is mijn insteek: laten we elkaar niet de maat nemen, maar kijken hoe we het beter kunnen doen. Dan zet je samen al snel stappen vooruit.” Attie verwacht ook dat de externe bril een verfrissende werking kan hebben. “Het geeft het geheel een duw. We merken in ieder geval dat de aanwezigheid van Jeroen er meer vaart in brengt.”
Die vaart is ook nodig. Want als de vijf gebouwen van de pilot op de duurzaamheidsrails staan, wachten volgende mijlpalen zoals de uitbreiding naar duurzame MJOP’s voor de hele portefeuille en vervanging van 280 panden in 2030. Zo wordt uiteindelijk al het gemeentelijk vastgoed verduurzaamd. Bij elk gebouw afzonderlijk moet vastgesteld worden wat de situatie is, wat er op het gebied van verduurzaming kan en moet gebeuren en wanneer dit dient plaats te vinden. Daarnaast is het procesmatig nodig om vast te stellen wie welke partijen aanstuurt en waar het geld vandaan komt. Bovendien moet, bij gemeentelijk vastgoed dat Rotterdam niet zelf in gebruik heeft, ook overeenstemming bereikt worden met de gebruiker van een pand. Zo is het bij schoolgebouwen nodig om de medewerking van schoolbesturen te krijgen. Gezien de complexiteit, zo vindt Jeroen, getuigt het van lef dat de gemeente Rotterdam hiermee aan de slag gaat. “Maar we hebben geen keuze”, vindt Attie. “Het zou gek zijn als we het niet doen. Binnen de pilot Aardgasvrije Wijken willen we eigenaren en gebruikers mee krijgen. Door het eigen vastgoed te verduurzamen, kun je daarin als gemeente een voorbeeldfunctie vervullen. Dat is een belangrijke rol richting een duurzaam Rotterdam, die we zo goed mogelijk willen oppakken.”
Dit artikel is in samenwerking met de gemeente Rotterdam tot stand gekomen.
