De huizenprijzen in Nederland veranderen voortdurend. Vaak door economische omstandigheden (rentestand, woningschaarste), regelmatig door allerlei ruimtelijke ontwikkelingen (wegen, industrieterreinen, nieuwe woonwijken, nieuwe culturele voorzieningen). Soms veroorzaken deze ontwikkelingen overlast of gezondheidsschade of wordt de natuur(waarde) aangetast. Mede hierdoor kan direct of indirect ook de waarde van huizen dalen. Maar er zijn ook heel veel zaken met een positief effect op die prijzen. In steden bijvoorbeeld neemt de waarde(1) van gebouwen, zeker op de langere termijn, toe. En fors ook. De samenklontering van culturele voorzieningen, winkels, en verbetering van de stedelijke leefomgeving zorgen voor meer welvaart en die vertaalt zich in hogere huizenprijzen.
Eén van de ontwikkelingen die een negatief effect kunnen hebben op de waarde van gebouwen is de realisatie van windmolenparken. TNO heeft recent een onderzoek(2) gedaan naar de waardedaling van huizen door windmolens. Basis voor dit onderzoek is een methodiek die is ontwikkeld door onderzoekers van de VU en UvA(3). Omdat windmolens niet in een vacuüm worden ontwikkeld en huizenprijzen dus tegelijkertijd door tal van zaken worden beïnvloed, is een omvangrijk onderzoek nodig om dit specifieke effect te kunnen isoleren.
Uitkomst van het onderzoek is dat woningen in buurt van windmolens in de periode 2011-2019 gemiddeld 5% minder in waarde zijn gestegen dan woningen die niet in de buurt van windmolens stonden. TNO heeft deze cijfers gebruikt om een analyse te doen van de effecten van alle (toekomstige) windprojecten op alle relevante huizen in NL. Daarbij zijn aannames gedaan over waar windmolens geplaatst worden. Aangezien het, afhankelijk van de afstand die wordt genomen, gaat om potentieel veel huizen komt de inschatting van TNO uit op een totaal waardeverlies van zo’n 1,5 miljard euro.
Een bedrag dat niet iedereen op zijn bankrekening zal hebben staan, maar het is desalniettemin belangrijk om dit in perspectief te plaatsen. Zo zijn de huizenprijzen alleen al het afgelopen jaar met gemiddeld 18,8% gestegen(4). Sinds 2013 is de totale waarde van alle woningen in Nederland toegenomen met duizelingwekkende 1 biljoen euro(5), waarmee de waarde van alle huizen sinds 2013 gemiddeld genomen vrijwel is verdubbeld.
En ook de effecten van andere ruimtelijke ontwikkelingen leiden al snel tot enorme bedragen. Zo heeft het CPB becijferd dat de toename van geluidsoverlast door Schiphol met 1 Db (A) zorgt voor een waardedaling van de omliggende woningen van 0,8%. Combineer dit met de officiële cijfers van Schiphol over de (toename van) de geluidsoverlast en op de achterkant van een bierviltje kom je al snel uit op een totale waardedaling(6) die in de miljarden loopt.
Dit soort studies zijn best interessant maar voor iemand die te maken krijgt met een vliegveld, weg of windmolen in zijn of haar omgeving niet zo relevant. Die persoon wil doorgaans weten wat voor gevolgen die ontwikkeling heeft op zijn/ haar woning en directe omgeving. Meestal gaat de aandacht vooral uit naar overlast of zorgen over de gezondheid maar ook een eventuele waardedaling van een woning kan van belang zijn.
Als er waardedaling is c.q. wordt vermoed dan kan een planschadeclaim ingediend worden. De overheid heeft bepaald dat de eerste 2-5% van de waardedaling voor eigen rekening en risico is afhankelijk van de situatie (ECLI:NL:RVS:2021:2402). Waarbij alles daarboven kan geclaimd worden bij de verantwoordelijke overheid(7). Doorgaans verhaalt die de kosten vervolgens op de initiatiefnemer. In de nieuwe Omgevingswet worden een aantal wijzigingen doorgevoerd waaronder een vast drempelpercentage van 4%.
De discussie over waardedaling en planschade is begrijpelijk maar recent werd dit argument gebruikt voor een mogelijk toekomstig project in de buurt van Amsterdam en dan komt dit argument(8) wat vreemd over. Iedereen die in de stad woont heeft de afgelopen jaren gratis geprofiteerd van enorme prijsstijgingen, vaak mede door met publiek geld gefinancierde voorzieningen die bij lange na niet door de gemeentelijke belastingen worden gedekt. Kortom, veel mensen zouden, als het om de waarde van huizen gaat dolgraag willen ruilen met iemand die in Amsterdam een huis bezit.
Maar de meeste windprojecten worden niet gebouwd in stedelijke gebieden maar in het buitengebied. Daar zijn de huizenprijzen én de stijging daarvan relatief lager. Dit gaat dus doorgaans om relatief bescheiden percentages. Volgens TNO gaat het in 2020 om gemiddeld 2,6% waardedaling van woningen in de buurt van windprojecten en loopt dit in 2030 op naar 3,8%.
In de windsector wordt er verschillend omgegaan met planschadeclaims. Er is wel een beweging waarbij initiatiefnemers vooraf de mogelijke planschade in kaart brengen en deze, proactief, vergoeden (bij effecten boven de wettelijke drempel). Dit geeft iedereen duidelijkheid. Tegelijk blijkt uit bovenstaande percentages dat de waardedaling doorgaans gering is en vaak niet eens boven de wettelijke norm uitkomt. Helaas zijn er regelmatig ‘adviseurs’ die schermen met enorme schadevergoedingen. Bewoners die op basis hiervan een claim indienen komen regelmatig van een koude kermis thuis. Het is daarom beter om in gesprek te gaan met de initiatiefnemer(s) en gezamenlijk te kijken op welke manier de directe omgeving kan meeprofiteren van een windproject. Hierbij kan dan een vergoeding van planschade een rol spelen.
Tot slot, het onderzoek van TNO laat nog iets anders zien. Huizen in de buurt van windprojecten blijven verkoopbaar. Zelfs in extreme voorbeelden waarbij mensen, naar eigen zeggen, vanwege een windproject zijn verhuisd, worden huizen verkocht aan mensen die er blijkbaar willen wonen. Ongetwijfeld speelt daarbij mee dat er in Nederland sprake is van een woningtekort. Maar dit effect speelt juist in buitengebieden minder een rol (in stedelijke gebieden is de vraag nog veel hoger).
Conclusie: windprojecten hebben invloed op de omgeving maar huizen dalen niet dramatisch in waarde en blijven aantrekkelijk voor veel mensen. Goed nieuws voor de energietransitie.
1 https://podcasts.apple.com/nl/podcast/waarom-bestaat-almere-en-nog-veel-meer-vragen-aan-professor/id1172287016?i=1000527581339
2 https://www.tno.nl/nl/over-tno/nieuws/2022/3/tno-brengt-impact-toekomstige-windturbines-op-huizenprijzen-in-kaart/
3 https://www.uva.nl/shared-content/faculteiten/nl/faculteit-economie-en-bedrijfskunde/nieuws/2019/12/hoge-windmolen-verlaagt-waarde-huis.html?cb&cb
4 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/25/koopwoningen-in-mei-18-8-procent-duurder
5 https://www.rtlnieuws.nl/economie/life/artikel/5292061/woningmarkt-calsaca-stijging-biljoen#:~:text=De%20totale%20waarde%20van%20alle,van%20de%20huidige%20lage%20hypotheekrente.
6 https://schipholwatch.nl/2021/01/07/schiphol-kost-woningbezitters-miljarden/#:~:text=80.000%20woningen&text=Al%20bij%20een%20gemiddeld%20verlies,offici%C3%ABle%20hindercijfers%20van%20Schiphol%20zelf.
7 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ordening-en-gebiedsontwikkeling/vraag-en-antwoord/waar-kan-ik-schadevergoeding-aanvragen-na-planschade#:~:text=Planschade%20ontstaat%20als%20een%20huis,schadevergoeding%20aanvragen%20bij%20uw%20gemeente.
8 https://windalarm.amsterdam/r/Woningen-dalen-in-waarde
Beleving van omwonenden van windprojecten: de werkelijkheid is grijs, genuanceerd, gelaagd
